Der Erwerb von Immobilien mittels Personengesellschaften in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG ist aufgrund der Flexibilität und Haftungsabschirmung sehr beliebt. Um die Geschwindigkeit im Ankaufsprozess zu erhöhen, wird gerne auf Vorratsgesellschaften, bereits gegründete Gesellschaften ohne Geschäftsbetrieb, zurückgegriffen.
Bei dieser Praxis ist jedoch Vorsicht geboten. Wie so häufig im Leben ist Timing entscheidend. Sind die Schrittfolgen im Prozess nicht richtig gestaltet, fällt doppelt Grunderwerbsteuer an. Dies hat der Bundesfinanzhof in einer aktuellen Entscheidung klargestellt und deutlich gemacht, dass im Grunderwerbsteuerrecht bei unmittelbaren Beteiligungen das Zivilrecht gilt.
Falsche Reihenfolge führt zu doppelter Grunderwerbsteuer
Eine grundbesitzende GmbH & Co. KG wurde „aus einer Vorratsgesellschaft heraus“ neu aufgesetzt. Die später allein beteiligte Erwerberin war zwar bereits schuldrechtlich umfassend eingebunden:
Sie erwarb eine GmbH & Co. KG vor Abschluss von Immobilienverträgen. Sie erhielt Stimmrechts‑, Verwaltungs‑ und Verfügungsvollmachten, schloss einen neuen Gesellschaftsvertrag und agierte faktisch wie eine Gesellschafterin.
Die eigentliche zivilrechtliche Übertragung des Kommanditanteils erfolgte jedoch erst später, nach Abschluss des Grundstückskaufvertrags, mit der Handelsregistereintragung.
Das Finanzamt setzte daraufhin Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 2a GrEStG fest. Die Klägerin argumentierte zwar es liege kein Erwerb durch einen neuen Gesellschafter vor, da sie wirtschaftlich bereits zuvor beteiligt gewesen sei. Damit drang sie aber nicht durch.
Zivilrecht schlägt wirtschaftliche Beteiligung
Der BFH wies die Revision zurück und stellte klar, dass der Begriff des „neuen Gesellschafters“ zivilrechtlich zu bestimmen ist. Für § 1 Abs. 2a GrEStG kommt es ausschließlich auf die zivilrechtliche Gesellschafterstellung an. Wer erstmalig zivilrechtlich einen Anteil an einer grundbesitzenden Personengesellschaft erwirbt, ist neuer Gesellschafter, selbst wenn er zuvor wirtschaftlich umfassend eingebunden war.
Schuldrechtliche Bindungen reichen nicht aus, um eine Beteiligung am Gesamthandsvermögen zu begründen. Die wirtschaftliche Zurechnung nach § 39 AO ist für § 1 Abs. 2a GrEStG ohne Bedeutung, wenn es um den unmittelbaren Gesellschafterwechsel geht.
Damit erteilt der BFH Gestaltungen eine Absage, die auf Vorverlagerung von Entscheidungs‑ und Kontrollrechten setzen, ohne die Anteile zivilrechtlich zu übertragen. Das Timing im Ankaufsprozess wird essenziell.
Keine Steuerbefreiung nach § 6 GEStG für den wirtschaftlichen Eigentümer
Auch die Steuerbefreiung nach § 6 GrEStG greift nicht. Denn: Wer zuvor nur schuldrechtlich gebunden war, war nicht am Gesellschaftsvermögen beteiligt. Es fehlt somit bereits dem Grunde nach an der erforderlichen Beteiligungsidentität.
Planung und plangenaue Umsetzung sind entscheidend
Der BFH macht deutlich: Gestaltungsspielräume im Grunderwerbsteuerrecht sind streng formal.
Wer den zivilrechtlichen Anteilserwerb zeitlich falsch setzt, läuft unmittelbar in § 1 Abs. 2a GrEStG – mit oft erheblicher Steuerbelastung.
Immobilienkauf frühzeitig strukturieren
Die zeitliche Abfolge von Grundstückserwerb und Gesellschafterwechsel ist entscheidend. Schuldrechtliche Vorwirkungen ersetzen keine gesellschaftsrechtliche Beteiligung. Steuerbefreiungen nach §§ 5, 6 GrEStG setzen echte gesamthänderische Beteiligung voraus. Eine saubere, frühzeitig abgestimmte Strukturierung ist unverzichtbar, um unerwünschte Steuerfolgen zu vermeiden. Gern ist Ihnen unser Team dabei behilflich.
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