Bei grundbesitzenden Personengesellschaften ist die Grunderwerbsteuer längst nicht mehr nur ein Thema klassischer Immobilientransaktionen. Auch Umstrukturierungen, beispielsweise im Rahmen einer Neuausrichtung der Investmentstrategie, können erhebliche Steuerfolgen auslösen. Das zeigt ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs erneut mit großer Klarheit.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass der Übergang eines Gesellschaftsanteils von einem Treuhänder auf den Treugeber grunderwerbsteuerpflichtig ist – selbst dann, wenn der Treugeber bereits zuvor wirtschaftlich beteiligt war. Eine Steuerbefreiung scheidet aus. Die Entscheidung hat erhebliche praktische Relevanz für Treuhandmodelle und Familienstrukturen.
Treuhänder vs. Treugeber bei Immobiliengesellschaften
Im Rahmen eines Treuhandverhältnisses hält eine Person – der Treuhänder – für eine andere Person – den Treugeber – ein Wirtschaftsgut, beispielsweise Gesellschaftsanteile an einer Immobiliengesellschaft. Zivilrechtlich ist der Treuhänder als Eigentümer des betreffenden Wirtschaftsguts anzusehen. Vertragsgemäß ist der Treuhänder jedoch verpflichtet, das Wirtschaftsgut nach den Weisungen des Treugebers zu verwalten und sämtliche daraus erzielten Erträge an den Treugeber weiterzugeben.
Darüber hinaus ist der Treuhänder verpflichtet, das Wirtschaftsgut auf Verlangen des Treugebers jederzeit an diesen zu übertragen. Der Treugeber ist daher zwar wirtschaftlich der Eigentümer des Wirtschaftsgutes, aber nicht der rechtliche Eigentümer. Eine Treuhandgestaltung kommt häufig vor, wenn eine Person nicht als Eigentümer eines Wirtschaftsgutes nach außen auftreten will.
Der Streitfall: Vom Treuhandmodell zur Steuerfalle
Im entschiedenen Fall ging es um eine grundbesitzende Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Die Gesellschaftsanteile wurden ursprünglich treuhänderisch für minderjährige Treugeber gehalten. Jahre später, nach Eintritt der Volljährigkeit, wurden die Treuhandverhältnisse aufgelöst und die Gesellschaftsanteile zivilrechtlich auf die Treugeber übertragen.
Das Finanzamt sah darin eine Änderung des Gesellschafterbestands im Sinne des § 1 Abs. 2a GrEStG und setzte Grunderwerbsteuer fest. Das Finanzgericht gab dem Steuerpflichtigen zwar zunächst recht und gewährte eine Steuerbefreiung nach § 6 Abs. 3 GrEStG, mit der Begründung, wirtschaftlich habe sich nichts geändert. Der BFH hob dieses Urteil jedoch auf.
Treugeber wird zivilrechtlich Gesellschafter
Nach Auffassung des BFH erfüllt der Erwerb eines Gesellschaftsanteils durch den Treugeber vom Treuhänder unter Berücksichtigung der anderen Voraussetzungen den Tatbestand des § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG. Maßgeblich ist allein, dass der Treugeber erstmals zivilrechtlich Gesellschafter wird.
Dass der Treugeber zuvor aufgrund des Treuhandverhältnisses wirtschaftlich beteiligt war, spielt keine Rolle. Für unmittelbare Änderungen des Gesellschafterbestands ist ausschließlich auf die zivilrechtliche Ebene abzustellen. Die wirtschaftliche Zurechnung nach § 39 AO bleibt auf mittelbare Beteiligungen beschränkt.
Damit gelten Treugeber zum Zeitpunkt der Anteilsübertragung als neue Gesellschafter. Sind mindestens 90 % der Anteile betroffen, wird Grunderwerbsteuer ausgelöst. Im Streitfall galt noch die alte Schwelle von 95%.
Keine Steuerbefreiung nach § 6 GrEStG für den Treugeber
Besonders deutlich positioniert sich der BFH zur Steuerbefreiung nach § 6 Abs. 3 GrEStG. Diese greift nur, wenn eine Beteiligungsidentität zwischen übertragender und erwerbender Gesamthand besteht.
Genau daran fehlt es beim Treuhandmodell:
Nicht der Treugeber, sondern der Treuhänder ist zivilrechtlich am Vermögen der Personengesellschaft beteiligt. Das Treuhandverhältnis genügt nicht, um dem Treugeber eine Beteiligung am Gesamthandsvermögen zuzurechnen.
Eine entsprechende Anwendung der Steuerbefreiung lehnt der BFH ausdrücklich ab. § 39 AO kann hier nicht zur „Rettung“ herangezogen werden.
Die Folge:
Der Übergang des Gesellschaftsanteils vom Treuhänder auf den Treugeber bleibt voll steuerpflichtig.
Auflösung von Treuhandstrukturen kann Steuer auslösen
Das Urteil fügt sich konsequent in die strenge Rechtsprechung des BFH zur Grunderwerbsteuer bei Personengesellschaften ein:
- Treuhand schützt nicht vor Grunderwerbsteuer
- Wirtschaftliche Betrachtungen treten zurück
- Steuerbefreiungen werden eng ausgelegt
Gerade bei familieninternen Strukturen, Vermögensnachfolgen und historisch gewachsenen Treuhandmodellen kann die Steuerbelastung erheblich sein, häufig ohne, dass sich die Beteiligten bei der Auflösung der Strukturen dessen bewusst sind.
Gestaltungsspielräume für Treuhandmodelle werden enger
Der BFH macht deutlich, dass Treuhandmodelle grunderwerbsteuerlich kein Schonraum sind. Wer Treuhandverhältnisse auflöst oder Gesellschaftsanteile „formalisiert“, riskiert eine unerwartete Steuerbelastung.
In der Praxis gilt daher:
Treuhandstrukturen mit Grundbesitz sollten vor jeder Änderung sorgfältig grunderwerbsteuerlich geprüft werden. Andernfalls kann ein rein gesellschaftsrechtlicher Schritt schnell zu einer teuren Überraschung führen.
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