Die Übertragung von Immobilien im Familienkreis bspw. im Rahmen der Nachfolgeregelungen erfolgt häufig gegen Kaufpreisraten. Oftmals bewusst ohne Verzinsung, um dem Erwerber die Finanzierung zu ermöglichen. Steuerlich wurde diese Gestaltung bislang regelmäßig „korrigiert“: Finanzverwaltung und Rechtsprechung gingen davon aus, dass in den Raten ein steuerpflichtiger Zinsanteil enthalten ist. Mit zwei aktuellen Urteilen vom 24.03.2026 stellt der BFH diese Praxis grundlegend in Frage und ändert seine bisherige Rechtsprechung. Die Konsequenzen sind erheblich und aus Sicht der Steuerpflichtigen zu begrüßen.
Der bisherige Ansatz: Fiktiver Zinsanteil nach dem Bewertungsgesetz
Bislang folgte die Finanzverwaltung, gestützt auf ältere BFH-Rechtsprechung, einem schematischen Ansatz:
Ratenzahlungen wurden wirtschaftlich in Tilgungs- und Zinsanteile aufgespalten. Grundlage war regelmäßig § 12 Abs. 3 BewG (Barwertberechnung mit 5,5 %) Der rechnerische Zinsanteil führte zu steuerpflichtigen Einkünften aus Kapitalvermögen (§ 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG) bei den Veräußerern. Dieser Ansatz galt selbst dann, wenn die Vertragsparteien ausdrücklich keine Verzinsung vereinbart hatten.
Alternativ wurde vertreten, dass die zinslose Stundung zu einer Schenkung in Höhe des Zinsvorteil für die Laufzeit der Stundung erfolgt und dadurch eine schenkungsteuerpflichtige Schenkung zugunsten der Erwerber erfolgt.
Keine Kapitaleinkünfte bei zinsloser Kaufpreisstundung
Mit den Urteilen BFH-Urteil-VIII-R-30-24 und BFH-Urteil-VIII-R-1-23 vollzieht der BFH nun eine klare Kehrtwende:
1. Maßgeblich ist die zivilrechtliche Vereinbarung
Der BFH stellt klar: Entscheidend ist, was die Parteien tatsächlich vereinbart haben – nicht, was sich wirtschaftlich hineininterpretieren lässt. Wird vereinbart, dass der Kaufpreis in Raten gezahlt wird und jede Rate vollständig Tilgung ist (kein Zinsanteil), liegt grundsätzlich keine entgeltliche Kapitalüberlassung vor.
2. Zinslose Stundung führt nicht zu Kapitaleinkünfte
Eine zinslose Stundung des Kaufpreises führt laut BFH zwar zu einer Kapitalüberlassung, aber ohne Entgelt – und damit ohne steuerpflichtige Kapitaleinkünfte. Selbst ein rechnerischer oder „gedachter“ Zinsanteil ist unerheblich: Auch ein nach § 12 Abs. 3 BewG ermittelter Zinsanteil ist kein steuerpflichtiges Entgelt für eine Kapitalüberlassung.
3. Keine Aufteilung der Raten mehr
Konsequenz: Jede Rate ist vollständig eine Tilgung des Kaufpreises. Eine Aufspaltung in Zins- und Tilgungsanteil ist nicht vorzunehmen.
Das gilt sowohl für § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG (laufende Erträge) als auch für § 20 Abs. 2 EStG (Veräußerungs-/Rückzahlungsgewinne).
4. § 12 Abs. 3 BewG ist kein „Steuerbegründungsinstrument“
Der BFH stellt klar, dass § 12 Abs. 3 BewG keine Steuerpflicht begründen kann, wenn kein Zins vereinbart ist. Dies bedeutet faktisch das Ende der bisher üblichen Finanzamts-Praxis, über das Bewertungsrecht fiktive Kapitalerträge zu konstruieren.
5. Keine Schenkung des Zinsvorteils bei reiner Stundung
Der BFH erkennt zwar eine Schenkung der Veräußerer an die Erwerber, da die Veräußerer den Zinsvorteil an die Erwerberin schenkweise zuwenden wollten. Er schloss eine Steuerbarkeit mit Schenkungsteuer aber gleichwohl aus und begründet dies damit, dass keine Vermögensverschiebung von den Veräußerern zu der Erwerberin erfolgt sei. Die Veräußerer hätten der Erwerberin keinen Geldbetrag aus Ihrem Vermögen zinslos zur Verfügung gestellt; stattdessen sei lediglich die Zahlung des Kaufpreises aufgeschoben worden.
Hierin liegt nach Ansicht des BFH auch der Unterschied zu einem zinsverbilligten Darlehen, bei dem dem Erwerber die Nutzungsmöglichkeit des Darlehens zugewendet würde (sehen Sie hierzu auch unseren Text Darlehen in der Familie: Niedrige Zinsen können zu Schenkungsteuer führen).
Vertragsinhalt maßgeblich für Gestaltung
Der BFH betont zugleich: Die Vereinbarung muss steuerlich anerkennungsfähig sein, kein Raum besteht für missbräuchliche Gestaltungen (§ 42 AO). Entscheidend bleibt der konkrete Vertragsinhalt. Ein Indiz für eine (verdeckte) Verzinsung kann etwa ein niedrigerer Kaufpreis bei Sofortzahlung (Vergleichsmaßstab) sein.
Im Streitfall fehlten solche Anhaltspunkte: Die Gestaltung wurde gewählt, um eine Finanzierung des Kaufs des Grundstücks überhaupt zu ermöglichen, nicht aus steuerlichen Gesichtspunkten.
Neue erhebliche Gestaltungsspielräume
Die Entscheidungen eröffnen gerade im Familienverbund neue Möglichkeiten: Verkäufer können dem Erwerber helfen, ohne selbst steuerpflichtige Kapitaleinkünfte zu generieren oder Schenkungsteuern auf ersparte Zinsen bezahlen zu müssen.
Vertragsgestaltung gewinnt an Bedeutung
Klare Regelung im Kaufvertrag, dass keine Verzinsung erfolgt und sämtliche Raten Tilgung darstellen sind für eine solche Gestaltung essentiell. Insbesondere müssen widersprüchlicher Klauseln (z.B. versteckte Zinskomponenten oder Darlehensgewährung anstatt Stundung) vermieden werden.
Der BFH hat mit den Urteilen vom 24.03.2026 einen echten „Gamechanger“ geliefert:
- Keine fiktiven Zinsen mehr bei zinsloser Ratenzahlung
- Vorrang der zivilrechtlichen Vereinbarung
- § 12 Abs. 3 BewG verliert steuerliche Sprengkraft im Privatbereich
- Keine Schenkungsteuer bei zinsloser Stundung von Forderungen
Für die Praxis bedeutet dies erheblich mehr Rechtssicherheit, aber auch mehr Verantwortung in der Vertragsgestaltung.
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