Die Schenkung von im Privatvermögen gehaltenen Immobilien ist eine beliebte Gestaltung bei der Übertragung von Vermögen auf die nachfolgende Generation und kommt in der Praxis häufig vor.
Die Übertragung kann in mehreren Formen erfolgen: Immobilien können z.B. direkt auf die Kinder und Enkel übertragen oder auch in eine vermögensverwaltende Personengesellschaft eingebracht werden, an der die Abkömmlinge beteiligt sind bzw. durch spätere Anteilsübertragung beteiligt werden. Bei der Schenkung von Immobilienvermögen liegen erbschaftsteuerliche Folgen auf der Hand, wenn der Wert der Schenkung über dem jeweiligen erbschaftsteuerlichen Freibetrag liegt (400.000€ bei Kindern, 200.000€ bei Enkeln). Allerdings können bei der Schenkung von fremdfinanzierten, vermieteten Immobilien auch ertragsteuerliche Folgen hinzutreten, derer sich der Schenker häufig nicht bewusst ist.
Kein Abzug von Schuldzinsen bei unentgeltlicher Übertragung von fremdfinanzierten Immobilien
Überträgt der Schenker einen Miteigentumsanteil an seiner vermieteten Immobilie unentgeltlich auf seinen Abkömmling und behält er das Darlehen, über das die Immobilie finanziert wird, vollständig zurück, sind die auf den übertragenden Miteigentumsanteil entfallenden Schuldzinsen nicht als (Sonder-)Werbungskosten zu berücksichtigen. Das bedeutet, dass der Schenker die für die Fremdfinanzierung anfallenden Schuldzinsen nicht mehr in voller Höhe von den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung abziehen kann, sondern nur noch in Höhe seines eigenen Anteils an der Immobilie.
Diese Auffassung hat der Bundesfinanzhof (BFH) in zwei aktuellen Entscheidungen bestätigt (BFH v. 3.12.2024- IX R 2/24 und IX R 3/24). Der BFH ist der Auffassung, dass mit der unentgeltlichen Übertragung auf den Abkömmling der objektive Zusammenhang zwischen Schuld und der Erzielung der Einkünfte entfallen. Allgemein gilt, dass im Fall der fremdfinanzierten Anschaffung einer Einkunftsquelle (vermietetes Grundstück) zwischen dem zur Finanzierung aufgenommenen Darlehen und den daraus entstehenden Schuldzinsen und der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ein Veranlassungszusammenhang besteht. Auch wenn der Beschenkte anteilig selbst Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bezieht, wird durch die unentgeltliche Zuwendung dieser Veranlassungszusammenhang durchbrochen und das Finanzierungsobjekt wird einer anderen Nutzung, nämlich der Finanzierung der Schenkung, zugeführt.
Wie kann die Versagung des Schuldzinsenabzugs verhindert werden?
Eine Lösungsmöglichkeit könnte darin bestehen, dass der Miteigentumsanteil an der Immobilie an den Abkömmling entgeltlich übertragen wird. Der BFH bestätigt, dass ein Schuldzinsenabzug bei einer entgeltlichen Veräußerung des finanzierten Objekts möglich wäre. In einem solchen Fall liege eine Verwertung der Einkunftsquelle vor, die typischerweise ebenfalls der Erzielung von Einkünften zugeordnet werden kann. Nach ständiger Rechtsprechung des BFH (BFH v. 20.6.2012 – IX R 67/12, BStBl. II 2013 275) bleibt der ursprüngliche Veranlassungszusammenhang zur Erzielung von Einkünften selbst dann bestehen, wenn der Veräußerungserlös nicht ausreicht, um das Darlehen vollständig zu tilgen. Daher könnte durch eine (ggf. anteilige) Übernahme der Verbindlichkeiten durch den Beschenkten sichergestellt werden, dass dieser auch als Erzieler der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit den Kosten belastet wird. Aus der Übernahme der Finanzierung folgt jedoch ein entgeltlicher bzw. teilentgeltlicher Erwerb des Grundstücks durch den Beschenkten. Hier ist darauf zu achten, dass die zehnjährige Behaltensfrist für im Privatvermögen gehaltene Grundstücke (§ 23 EStG) bereits abgelaufen ist, damit die Veräußerung selbst nicht als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig ist. Alternativ kann auch daran gedacht werden, dem Schenker – zumindest für die Dauer der Fremdfinanzierung – einen Nießbrauch vorzubehalten, damit ein Abzug der Werbungskosten von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) erfolgen kann.
Ähnliches Problem: Fremdfinanzierte Immobilien in vermögensverwaltender Personengesellschaft
Auch bei einer Beteiligung der nächsten Generation an Immobilien der Eltern über eine vermögensverwaltende Personengesellschaft kann es bei fremdfinanzierten Immobilien zu ungewollten ertragsteuerlichen Folgen kommen.
Errichtet ein Elternteil mit seinem Abkömmling eine vermögensverwaltende Personengesellschaft und bringt das Elternteil ein vermietetes Grundstück ein, das durch ein Bankdarlehen finanziert ist, welches durch das Elternteil zurückbehalten wird, ist ein Schuldzinsenabzug des Elternteils ebenfalls nur noch in Höhe seiner Beteiligungsquote zulässig. Bei Übernahme des Darlehens durch die Gesellschaft kann es zu einem privaten Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 EStG kommen, wenn die 10- Jahresfrist für die Immobilien noch nicht abgelaufen ist.
Bei einer geplanten unentgeltlichen Übertragung von Immobilien ist daher immer dann besondere Vorsicht geboten, wenn für diese eine Fremdfinanzierung besteht. Hier sollte im Vorfeld der Schenkung eine umfassende und sorgfältige steuerliche Beratung erfolgen.
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