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Notarielle Beurkundung bei Grundstücksübertragungen auf Stiftungen

Notarielle Beurkundung bei Grundstücksübertragungen auf Stiftungen

Muss das Stiftungsgeschäft bei der Übertragung von Immobilien notariell beurkundet werden?

In seinem Urteil vom 05.08.2019 hat sich das Oberlandesgericht (OLG) Köln mit der Frage beschäftigt, ob ein Stiftungsgeschäft notariell beurkundet werden muss, wenn der Stifter ein Grundstück stiften möchte. Diese Frage stellt sich in der Praxis häufig und ist umstritten. Die Entscheidung des OLG Köln könnte richtungsweisend sein.

Stifterin hatte Eigentum mit Stiftungsgeschäft übertragen

In einem Stiftungsgeschäft einer zu Lebzeiten errichteten Stiftung des privaten Rechts hatte sich die Stifterin dazu verpflichtet, der Stiftung Wohnungs- bzw. Teileigentum zu übertragen. Die zuständige Berliner Senatsverwaltung hatte die Stiftung zunächst anerkannt, sodass sie wirksam errichtet wurde. Daraufhin hatte die Stifterin das Wohnungs- bzw. Teileigentum, wie im Stiftungsgeschäft vereinbart, an die nun rechtsfähige Stiftung übertragen. Die Auflassung wurde notariell beurkundet sowie bewilligt und beantragt.

Das Grundbuchamt Köln lehnte den Antrag jedoch mit der Begründung ab, das Stiftungsgeschäft sei nicht notariell beurkundet worden und daher formnichtig. Die eingelegte Beschwerde hatte keinen Erfolg, so dass die Frage nach den Formvorschriften eines Stiftungsgeschäfts bei Grundstücksübertragung vom OLG Köln beantwortet werden musste.

OLG Köln verlangt notarielle Beurkundung

Viele Praktiker und Stiftungsrechtler hatten bisher die Ansicht vertreten, dass für die Wirksamkeit des Stiftungsgeschäfts auch bei Stiftung von Immobilien die schriftliche Form ausreichend sei. Eine zusätzliche notarielle Beurkundung sei nicht notwendig, da § 81 Abs. 1 Satz 1 BGB für das Stiftungsgeschäft lediglich die Schriftform verlange. Demgegenüber vertreten vor allem Immobilienrechtler die Ansicht, dass die bloße Schriftform angesichts des zusätzlichen Immobiliengeschäfts nicht ausreiche. Wie bei anderen Immobiliengeschäften müsse auch das Stiftungsgeschäft aufgrund der Vorgabe des § 311b BGB notariell beurkundet werden.

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Zuvor hatte das OLG Schleswig (Beschluss vom 01.08.1995 – 9 W 50/59) zu dieser Frage Stellung bezogen und die Notwendigkeit einer notariellen Beurkundung abgelehnt. Das OLG Köln sieht es anders: Neben gesetzessystematischen Erwägungen wollte das Gericht vor allem die Stifterin schützen. Denn die Pflicht zur notariellen Beurkundung von Immobiliengeschäften soll den Inhaber vor unüberlegten Vermögensverlusten warnen. Zudem sollen die Abschluss- und Inhaltsklarheit sowie die Beweis- und Dokumentationskraft des Geschäfts gesichert werden.

Dem OLG Köln reichte ein schriftliches Stiftungsgeschäft nicht aus, um dieser Anforderung an ein Immobiliengeschäft gerecht zu werden. Und da die Anerkenntnisbehörden nur die Voraussetzungen für die Errichtung einer Stiftung, nicht jedoch die Warnfunktion, das Dokumentationsinteresse oder die Inhaltsklarheit des verbundenen Immobiliengeschäfts prüfen, sei eine zusätzliche notarielle Beurkundung des Stiftungsgeschäfts nötig.

Stiftungsgeschäft besser notariell beurkunden

Das Urteil des OLG Köln hat eine lange umstrittene Frage zur Errichtung von Stiftungen beantwortet. Es steht jedoch im Gegensatz zum Urteil des OLG Schleswig, so dass es an einer einheitlichen Rechtsprechung fehlt. Eine abschließende Klärung durch den BGH steht noch aus. Das Urteil aus Köln könnte jedoch trotzdem Signalwirkung entfalten. Während sich das OLG Schleswig nämlich nur mit den kostenrechtlichen Folgen der Auflassung eines Grundstücks aus einem Stiftungsgeschäft zu befassen hatte, hat das OLG Köln erstmalig über die Wirksamkeit des Stiftungsgeschäfts an sich entschieden. Um das Stiftungsgeschäft trotz der unsicheren Rechtslage rechtssicher zu schließen, sollte dieses in entsprechenden Fällen daher notariell beurkundet werden.

OLG Köln, Beschluss vom 05. August 2019, Az. 2 Wx 220/19

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Susanne Articus

Susanne Articus

Rechtsanwältin Susanne Henriette Articus entwirft steueroptimierte Vermögenskonzepte und berät Unternehmen, Unternehmer und andere vermögende Privatpersonen bei der Planung ihrer Unternehmens- und Vermögensnachfolge.

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