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Schenkung von Grundstücken unter Auflage: Probleme bei der Wertermittlung und der Grunderwerbsteuer

Die Übertragung eines Grundstücks auf eine Stiftung wird seitens des Stifters häufig mit Auflagen verbunden, ihm im Gegenzug lebenslang oder im Bedarfsfall Gegenleistungen zu erbringen oder ihn anderweitig zu versorgen. Solche Auflagen beeinflussen den Wert der Immobilienzuwendung und haben damit spenden- wie schenkungsteuerrechtliche Auswirkungen. Was regelmäßig übersehen wird: Wertmindernde Auflagen lösen zugleich die Grunderwerbsteuerpflicht aus.

Der Grundstückserwerb von Todes wegen sowie die Schenkung eines Grundstücks unter Lebenden unterliegen grundsätzlich der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Ist die Übertragung mit einer Leistungsauflage verbunden (Übernahme einer Hypothek/Darlehensforderung, lebenslange und nicht nur bedarfsfallorientierte Pflegeleistungen, Rentenzahlungen), darf deren Wert von der steuerbaren Bereicherung abgezogen werden. Bei einer Grundstücksschenkung unter einer Duldungs- oder Nutzungsauflage (Nießbrauch, Wohnrechte) kommt es nur dann zu einem Abzug, wenn die Auflage nicht bereits bei der Ermittlung des Grundstückswertes berücksichtigt wurde (zum Ganzen vgl. den Artikel „Abzugsfähiger Spendenbetrag bei einer gemischten Zustiftung“).

Ist Bedachter der Grundstücksübertragung eine gemeinnützige Stiftung, ist zwar der gesamte Übertragungsvorgang erbschaft-/schenkungsteuerfrei. Die oben genannten Grundsätze, die ab dem 01.01.2009 anzuwenden sind, sind jedoch auch für sie von Bedeutung, da die Höhe des Spendenabzugs vom Wert der Grundstücksschenkung abhängt.

Das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) stellt Grundstücksübertragungen steuerfrei, die der Erbschaft-/
Schenkungsteuer unterliegen. Die Grunderwerbsteuer setzt aber dort ein, wo Auflagen die erbschaft-/
schenkungsteuerliche Bereicherung gemindert haben. Der Wert der abziehbaren Auflage wird zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Die Ausweitung der wertmäßigen Abziehbarkeit von Auflagen bei der Erbschaft-/ Schenkungsteuer durch die seit 2009 geltenden Bewertungsvorschriften vergrößert damit zugleich das finanzielle Risiko bei der Grunderwerbsteuer. Der Zusammenhang zwischen Auflagenschenkung und Grunderwerbsteuer wird bei der Gestaltung von Grundstücksübertragungen in der Praxis häufig übersehen.

Hinweis: Das Risiko, dass die Schenkung eines Grundstücks unter einer Auflage eine Grunderwerbsteuerpflicht auslöst, müssen verstärkt auch gemeinnützige Stiftungen im Blick haben. Denn diese gehen üblicher- und in diesem Fall fälschlicherweise von der Steuerfreiheit jeder Zuwendung aus. Vor diesem Hintergrund ist es auch für Stiftungen bedeutsam, dass Nordrhein-Westfalen zum 01.10.2011, Baden-Württemberg zum 05.11.2011 und Rheinland-Pfalz ab 01.03.2012 den Grunderwerbsteuersatz von 3,5% auf 5% angehoben haben bzw. ihn anheben werden.

Oberste Finanzbehörden der Länder, Gleichlautender Erlass v. 19.08.2011 zur Anwendung der neuen Bewertungsregeln in Fällen der erbschaft- und schenkungsteuerlichen Zusammenrechnung mehrerer Erwerbe innerhalb von 10 Jahren.

Stefan Winheller

Stefan Winheller

Rechtsanwalt Stefan Winheller ist auf das Recht der Nonprofit-Organisationen spezialisiert. Er berät und vertritt gemeinnützige Verbände, Wirtschafts- und Berufsverbände, gemeinnützige GmbHs und Genossenschaften sowie Stiftungen und sonstige Nonprofit-Organisationen, insb. auch religiöse Körperschaften.

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