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Privates Immobilieninvestment: Diese Gestaltungsmöglichkeiten gibt es

Privates Immobilieninvestment: Diese Gestaltungsmöglichkeiten gibt esImmobilieninvestments sind auch in Zeiten der Krise gefragt. Sie gelten weithin als krisensicher und wertbeständig. Doch wie investiert eine Privatperson am besten in eine Immobilie?

Wie ein Investment finanziell und steuerlich am besten gestaltet wird, hängt immer von den persönlichen Zielen des Investors ab. Meist stellt sich die Frage: Investment im Privatvermögen oder in eine Gesellschaftsstruktur? Was dabei oft außer Acht gelassen wird: Auch eine Immobilien-Stiftung kann eine vorteilhafte Gestaltungsoption sein.

Der Klassiker: Investment im Privatvermögen

Das Privatvermögen bietet sich in eher klassisch gelagerten Fällen von „Kaufen und Halten“ an. Hier fallen keine Gründungskosten für eine Gesellschaftsstruktur an und nach zehn Jahren ist die Veräußerung steuerfrei. Übergibt man die Immobilienverwaltung einer Hausverwaltung, braucht der Eigentümer weniger Zeit für die tägliche Verwaltungsarbeit und hat mehr Zeit für wichtige Eigentümeraufgaben, wie Marktausrichtung, Finanzen, Steuerstrategie und Bankfinanzierung.

Auch im Übrigen ist der steuerliche und buchhalterische Verwaltungsaufwand für ein Immobilieninvestment im Privatvermögen eher gering. Die Mieterträge werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Bei unseren Mandanten beläuft sich dieser im Schnitt auf ca. 35 Prozent.

Oft gefragt: Drei-GmbH-Modell

Oft angefragt werden auch Holdingstrukturen, insbesondere eine Immobilien-GmbH oder eine GmbH-Holdingstruktur bestehend aus einer GmbH, die die Beteiligung an einer vermögensverwaltenden und einer originär gewerblichen GmbH verwaltet. Diese doch recht aufwendige Konstruktion ist interessant, um für die Mieterträge der Immobilien-GmbH die Gewerbesteuerfreiheit sicherzustellen. Gründungs- und Strukturkosten sind sowohl für die Immobilien-GmbH als auch für die GmbH-Holdingstruktur höher gegenüber einem Investment im Privatvermögen. Außerdem werden häufig die – im Vergleich zu einem Privatinvestment – deutlich höheren laufenden Aufwendungen übersehen. So bestehen eine Bilanzierungspflicht, diverse Veröffentlichungspflichten, Pflichtmitgliedschaften (z.B. bei der IHK) und einige weitere Pflichten. Hinzu kommen höhere Complianceanforderungen und weitere einzuhaltende Formalitäten. Eine steuerfreie Veräußerung nach zehn Jahren ist hier nicht möglich. Allerdings kann der Gewinn ggf. steuerneutral reinvestiert werden.

Eine Immobilienkapitalgesellschaft hat jedoch auch einen nicht zu unterschätzenden Vorteil: Die Vermietungseinkünfte werden mit dem Körperschaftsteuersatz von 15 Prozent besteuert. Eine Immobilien-GmbH kann die nicht ausgeschütteten Gewinne außerdem effektiv thesaurieren, also steuergünstig Vermögen aufbauen. Zu beachten ist dabei, dass Ausschüttungen der GmbH noch einmal mit 25 Prozent zu versteuern sind.

Diese Struktur ist oft interessant

  • für Investoren, deren persönlicher Steuersatz bereits über 35 Prozent liegt,
  • wenn eine zügige Veräußerung der Immobilie geplant ist oder
  • bei renditestarken Objekten, bei denen
    • keine signifikante Wertsteigerung zu erwarten ist,
    • die Mieteinkünfte weitestgehend thesauriert werden sollen und
    • in überwiegend gewerbliche Immobilien investiert werden soll.

Nachhaltig: Familienpool

Eine weitere Form der Holdinggesellschaft ist der vermögensverwaltende Familienpool, oft in Form einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft. Im Wesentlichen deckt sich die Struktur einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft mit einem Investment im Privatvermögen. Auch hier ist eine steuerfreie Veräußerung nach zehn Jahren möglich.

Der Vorteil des Familienpools im Vergleich zum Privatvermögen ist, dass bereits früh Anteile an der Personengesellschaft auf die nachfolgenden Generationen steuergünstig übertragen werden können und durch vertragliche Regelungen weiterhin die Einflussnahme auf das Vermögen gesichert werden kann. Der Familienpool schützt zudem erheblich vor einer Zersplitterung des Vermögens.

Hidden-Champion: Immobilienstiftung

Weithin unbekannt ist dagegen das Immobilieninvestment mittels einer Stiftung. Die Stiftung kombiniert die Vorteile eines Immobilieninvestments im Privatvermögen, hat die gleichen Vorteile wie eine GmbH-Holding-Struktur, während sie aber keine komplexe Struktur benötigt, und hat einen deutlich geringen laufenden Verwaltungsaufwand. So ist keine Bilanzierung erforderlich und es bestehen keine Veröffentlichungspflichten. Zudem ist eine Stiftung effektiver als der klassische Familienpool in der generationenübergreifenden Nachfolgeplanung und bei der „Asset Protection“.

Der Gründungsaufwand für eine Immobilienstiftung ist zwar in der Regel etwas höher als für eine „einfache“ Gesellschaftsstruktur. Die Stiftung zahlt sich im späteren Verlauf finanziell jedoch mehr als aus.

Unsere erfahrenen Anwälte für Vermögensgestaltung beraten Sie gerne dazu, welche Option für Ihr Immobilieninvestment am besten passt.

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Boris Piekarek

Boris Piekarek

Rechtsanwalt Boris Piekarek ist darauf spezialisiert, rechtliche und steuerliche Vermögenskonzepte und Rechtformgestaltungen für Unternehmer, Immobilieneigentümer und vermögende Privatpersonen zu entwerfen.

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