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Neue Regeln für die Vermittlung von Immobiliarkrediten an Verbraucher

Derzeit befindet sich die Wohnimmobilienkreditrichtline in der gesetzgeberischen Umsetzung. Neben einer Vielzahl anderer Rechtsänderungen wird dabei auch die Vermittlung von Immobiliarkrediten an Verbraucher gesetzlichen Regelungen unterworfen. Das entsprechende Umsetzungsgesetz soll der derzeitigen Planung nach am 21.03.2016 in Kraft treten.

Das neue Recht wird den Begriff des Immobiliar-Verbraucherdarlehens erheblich weiter fassen als das jetzt noch geltende Recht den Immobiliardarlehensvertrag. Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge werden demnach entgeltliche Darlehensverträge zwischen einem Unternehmer als Darlehensgeber und einem Verbraucher als Darlehensnehmer sein, die durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert sind oder für den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentumsrechts an Grundstücken, an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder für den Erwerb oder die Erhaltung von grundstücksgleichen Rechten bestimmt sind.

Erlaubnispflicht und „Alte Hasen“-Regelung

Wer solche Verträge in Zukunft vermitteln und dazu beraten möchte, bedarf der Erlaubnis der zuständigen Behörde (§ 34i GewO-E). Ausgenommen sind lediglich zugelassene Kreditinstitute und Versicherungen. Ferner wird es auch hier Ausnahmen für diejenigen geben, die über die entsprechende Zulassung zur Vermittlung und Beratung zu Immobiliar-Verbraucherdarlehen von anderen EU- oder EWR-Staaten verfügen.

Für Vermittler, die bei Inkrafttreten des Gesetztes bereits nach § 34c GewO eine Erlaubnis zur Darlehensvermittlung haben, wird es eine Übergangsfrist von einem Jahr geben, bevor auch diese eine Erlaubnis nach neuem Recht benötigen. § 34 GewO wird somit auch weiterhin für Vermittler eine große Rolle spielen.

Sachkundenachweis erforderlich

Wer in Zukunft die Beratung und Vermittlung von Immobiliar-Verbraucherdarlehen betreiben möchte, wird für die Zulassung einen entsprechenden Sachkundenachweis erbringen müssen. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass die „Alte Hasen“-Regelung nur für die bereits nach § 34c GewO tätigen Vermittler gelten wird. Die Mitarbeiter von Kreditinstituten und Versicherungen werden ab Inkrafttreten der Neuerungen nach den entsprechenden Aufsichtsgesetzen über die notwendigen Kenntnisse und Fähigkeiten für die Vermittlung von Immobiliar-Verbraucherdarlehen verfügen müssen (§ 18a KWG-E; § 15a VAG-E), so dass auch diese Berater nicht ohne Sachkundenachweis auskommen werden. Die genauen Anforderungen an die Sachkunde und die notwenigen Kenntnisse und Fähigkeiten werden noch durch eine konkretisierende Verordnung bestimmt werden.

Informationspflichten für Finanzvermittler

Der Gesetzesentwurf sieht umfangreiche Informationspflichten vor, die gegenüber dem Verbraucher vor Beginn der Beratung zu erfüllen sind.

Unter anderem sind dem Verbraucher Informationen zur Identität des Vermittlers/Beraters und dessen etwaiger Verbindung zu empfohlenen Darlehensgebern, zur Frage auf welche Produkteauswahl sich die Empfehlung stützt und in welcher Höhe sich das Entgelt für die Beratung bewegt, mitzuteilen.

Der Berater wird sich ferner vor Erbringung der Beratung über den Bedarf, die persönliche und finanzielle Situation sowie über die Präferenzen und Ziele des Darlehensnehmers zu informieren haben, soweit dies für eine passende Empfehlung eines Darlehensvertrags erforderlich ist. Die Empfehlung muss dann auf Grundlage aktueller Informationen und unter Zugrundelegung realistischer Annahmen hinsichtlich der Risiken, die für den Darlehensnehmer während der Laufzeit des Darlehensvertrags zu erwarten sind, erfolgen. Die Empfehlung darf dem Verbraucher nicht nur mündlich mitgeteilt werden. Sie muss auch auf einem dauerhaften Datenträger zur Verfügung gestellt werden.

Vergütungsbeschränkungen für Kreditvermittler

Der Gesetzesentwurf greift auch in die Vergütungsstruktur der gewerblichen Kreditvermittler ein. In Betrieben, die gewerblich Immobiliar-Verbraucherdarlehen vermitteln und/oder dazu beraten, darf die Struktur der Vergütung der in dem Betrieb beschäftigten Personen deren Fähigkeit nicht beeinträchtigen, im besten Interesse des Darlehensnehmers zu handeln. Insbesondere darf die Vergütungsstruktur nicht an Absatzziele gekoppelt sein.

Frühzeitige Beratung zu regulatorischen Folgen

Allein dieser kurze Überblick zeigt, dass die Gesetzesnovelle erhebliche regulatorische Folgen für diejenigen hat, deren Geschäftsmodell den Vertrieb von Immobiliar-Verbraucherdarlehen beinhaltet. Da der Inhalt der Kreditberatung nunmehr gesetzlich normiert wird, wird der rechtliche Beratungsbedarf für Kreditvermittler deutlich steigen. Um die neuen regulatorischen Herausforderungen meistern zu können, sollten Kreditberater und Kreditvermittler sich frühzeitig rechtlich beraten lassen. Unsere Fachanwälte für Bank- und Kapitalmarktrecht beraten Sie dazu gerne.

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Sebastian Förste

Sebastian Förste

Sebastian Förste berät Kredit- sowie Finanzdienstleistungsinstitute zu aufsichtsrechtlichen Fragestellungen und vertritt sie gegenüber der Bundesanstalt für Finanzdienstleitungsaufsicht (BaFin) und der Bundesbank. Außerdem berät er zum Recht kryptographischer Währungen, wie beispielsweise Bitcoin, Ethereum und Ripple sowie zu Initial Coin Offerings/Token Sales.

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