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Die neue Immobiliarkreditrichtlinie 2014/17/EU

Hintergründe der Richtlinie

Durch die Finanzkrise haben unter anderem in Spanien Hunderttausende Menschen ihr Eigenheim durch Zwangsvollstreckung verloren. Grund hierfür waren jeweils grundpfandrechtlich (z.B. Hypothek, Grundschuld) gesicherte Kredite, die zur Überschuldung führten. Hiervor soll die neue Immobiliarkreditrichtlinie Verbraucher schützen.

Wer ist betroffen?

Betroffen ist jeder Verbraucher, der einen grundpfandrechtlich gesicherten Kredit oder einen Kredit zum Erwerb oder zur Erhaltung von Eigentumsrechten an einem Grundstück aufgenommen hat.

Das ist zum Beispiel jede Person, die ihren Hausbau/Hauskauf mit einem Darlehen bei einer Bank finanziert und der Bank hierfür zur Sicherheit eine Hypothek oder (häufiger) eine Grundschuld an dem Grundstück überträgt.

Maßnahmen zum Schutz der Verbraucher

I. Werbung für Kreditverträge muss bestimmte Standardinformationen enthalten, zum Beispiel einen Warnhinweis hinsichtlich der mit einem Kreditvertrag verbunden Risiken (beispielsweise der Verlust des Eigenheims).

II. Die Richtlinie sieht grundsätzlich ein Koppelungsverbot vor.

Von einem Koppelungsgeschäft spricht man, wenn beispielsweise zusammen mit einem Netzbetreibervertrag zwingend auch das Mobiltelefon erworben werden muss.

Koppelungen verbietet die Richtlinie nun bei Immobilienkrediten grundsätzlich. (Optionale) Bündelungen bleiben erlaubt.

III. Durch die Richtlinie werden Informationspflichten festgesetzt, die in allgemeine Informationspflichten sowie vorvertragliche Informationen unterteilt werden.

Besonders wichtig für den Verbraucher hierbei sind die vorvertraglichen Informationen, die auf den Verbraucher zugeschnitten sein müssen und es ihm erlauben, eine fundierte Entscheidung über den Abschluss eines Kreditvertrages zu treffen.

Zwingend zu verwenden ist hierbei das sogenannte ESIS-Merkblatt (Europäisches Standardisiertes Merkblatt). Dieses enthält alle erforderlichen Pflichtangaben, um dem Verbraucher einen europaweiten Vergleich von Kreditgebern zu ermöglichen.

Für den Verbraucher besonders wichtig

I. Nicht jeder soll einen Kredit erhalten dürfen.

Bevor die vorvertraglichen Informationen erteilt werden können, schreibt die Richtlinie eine Kreditwürdigkeitsprüfung vor. Diese stellt einen deutlichen Schwerpunkt der Richtlinie dar.

Verlangt wird eine eingehende Prüfung, bei der auf verschiedene Quellen zurückgegriffen werden soll, insbesondere den Verbraucher selbst, Datenbanken, das Sicherungsobjekt sowie Kreditvermittler, die bereits Informationen über den Verbraucher einholen konnten.

Bei der Bewertung des Sicherungsobjekts soll es nicht allein auf den Wert des Objekts ankommen. Vielmehr sollen anerkannte Bewertungsstandards, etwa der vom „International Valuation Standards Committee“, herangezogen werden.

Die Rechtsfolge mangelnder Kreditwürdigkeit soll nach der Richtlinie – im Gegensatz zur Verbraucherkreditrichtlinie 2008/48/EG – ein Kreditvergabeverbot sein.

Unklar bleibt hingegen die Rechtsfolge bei einem Verstoß gegen die Kreditwürdigkeitsprüfungspflicht des Kreditgebers; dies ist sowohl in der Praxis als auch in der Wissenschaft noch umstritten.

II. Bedenkzeit vor Abschluss des Kreditvertrages

Die Richtlinie stellt es den Mitgliedstaaten frei, am herkömmlichen Widerrufssystem festzuhalten oder aber dem Verbraucher Bedenkzeit einzuräumen, vor deren Ablauf er keinen Kreditvertrag schließen kann, der Kreditgeber aber an sein Angebot gebunden bleibt.

Der aktuelle Regierungsentwurf zur Umsetzung der Richtlinie führt die Bedenkzeit für die Verbraucherdarlehen ein, die bisher vom Widerrufsrecht ausgeschlossen sind.

Für den Verbraucher bedeutet das, dass er sich in diesen Fällen ein konkretes Angebot für den Abschluss eines Kreditvertrages unterbreiten lassen kann und dann mindestens 7 Tage Bedenkzeit hat, in der er weitere Angebote vergleichen kann. Der Kreditgeber bleibt derweil an sein Angebot gebunden.

Für die anderen Verbraucherdarlehensverträge verbleibt es beim Widerrufsrecht.

III. Vorzeitige Rückzahlung wird nach wie vor hart bestraft

Die Richtlinie sieht zwar ein Recht auf die Möglichkeit einer vorzeitigen Rückzahlung eines Kredits vor, lässt den Mitgliedstaaten aber einen erheblichen Spielraum bei der Umsetzung.

Der aktuelle Regierungsentwurf zur Umsetzung der Richtlinie sieht ein Recht auf vorzeitige Rückzahlung vor, „wenn hierfür ein berechtigtes Interesse des Darlehensnehmers besteht“.

Hinsichtlich der dann zu zahlenden sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung muss nach der Richtlinie gewährleistet sein, dass der finanzielle Verlust des Kreditgebers mit der Entschädigung nicht überschritten wird.

Eine tatsächliche Deckelung der Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen, wie von Verbraucherschützern schon lange gefordert, sieht der Regierungsentwurf jedoch nicht vor.

IV. Kreditvermittlung und Kreditberater

Ein weiterer Schwerpunkt der Richtlinie liegt bei den Pflichten von Kreditvermittlern. Unterschieden wird zwischen gebundenen (im Namen eines Kreditgebers) und ungebundenen Kreditvermittlern. Ungebundene Kreditvermittler müssen beispielsweise ihre Provision dem Verbraucher offenlegen.

Hinsichtlich der Kreditberater muss deren Unabhängigkeit dadurch sichergestellt werden, dass diese keinerlei Vergütung von einem oder mehreren Kreditgebern für Beratungsdienstleistungen erhalten.

Fazit zur neuen Immobiliarkreditrichtlinie

Die neue Immobiliarkreditrichtlinie versucht, Lehren aus sozialen Katastrophen zu ziehen, wie sie sich zum Beispiel im Zuge der Finanzkrise in Spanien und Ungarn ereignet haben.

Um diese Szenarien zu vermeiden, sieht die Richtlinie eine umfassende und transparente Infrastruktur vor, ohne den Mitgliedstaaten dabei den erforderlichen Spielraum in diesen sensiblen Bereichen zu nehmen.

Bei welchem Kreditgeber man welchen Kreditvertrag zur Finanzierung des Eigenheims abschließt, ist in der Regel eine einmalige Entscheidung im Leben.

Sollten Sie mit der Leistung Ihrer Bank oder Ihres Finanzdienstleisters unzufrieden sein oder Zweifel an der Wirksamkeit eines Vertrages, nachteiliger Geschäftsbedingungen oder Widerrufsklauseln haben, dann sind unsere Fachanwälte für Bank- und Kapitalmarktrecht stets der richtige Ansprechpartner.

Dr. Annette Wagemann

Dr. Annette Wagemann

Dr. Annette Wagemann ist Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht und berät Unternehmen und deren Manager umfassend zu wirtschaftsrechtlichen Fragestellungen. Bei WINHELLER ist sie auf die rechtliche Strukturierung von Geschäftsmodellen, Corporate Governance und Compliance spezialisiert.

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