Eigentümer einer vermieteten Immobilie, die ihre Immobilie renovieren und gleich verschönern wollen, sollten die steuerrechtlichen Folgen berücksichtigen. Normalerweise können sie die Aufwendungen als sogenannte „Werbungskosten“ bei den Einkünften aus Vermietung bzw. Verpachtung sofort absetzen.
Aufwendungen aus Renovierung als Herstellungskosten
Anderes gilt jedoch, wenn die Renovierungskosten sog. (nachträgliche) Herstellungskosten sind. Herstellungskosten sind nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 EStG alle Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden. Zu den Herstellungskosten zählen auch Aufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten der Immobilie übersteigen (sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten). Im Gegensatz zu den sofort abziehbaren „Werbungskosten“ können Vermieter Herstellungskosten nicht sofort in voller Höhe steuermindernd abziehen. Vielmehr sind diese nach den Vorgaben der „Absetzung für Abnutzung (AfA)“ erst nach und nach abzusetzen. Der Vermieter kann die Aufwendungen also nicht sofort in voller Höhe abziehen, sondern muss den Aufwand auf mehrere Jahre verteilen, was regelmäßig gegenüber dem Sofortabzug ungünstig ist.
Schönheitsreparaturen als Ausnahme?
Da der Wortlaut des Gesetzes eindeutig von „Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen“ spricht, bleibt die Frage offen, ob unter diese Regelung auch reine Schönheitsreparaturen, wie beispielsweise das Streichen von Wänden, das einzig der Anschaulichkeit und nicht der Instandhaltung dient, fallen. Falls nicht, wären sie sofort in voller Höhe abziehbar.
Der Bundesfinanzhof entschied nun diese Frage (BFH IX R 22/15, Urteil v. 14.06.2016).
Vermieter wollten Renovierungskosten als Werbungskosten absetzen
Die Vermieter erwarben 2006 ein Grundstück samt Gebäude und führten in den Jahren 2007 bis 2009 am Gebäude Renovierungsarbeiten durch. Die Kosten für die Renovierung wollten die Kläger direkt als Werbungskosten absetzen. Da jedoch die Voraussetzungen der Herstellungskosten (Nettokosten der Renovierung überstiegen die Anschaffungskosten des Gebäudes um 15 % und Renovierung erfolgte innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung) vorlagen, erkannte das Finanzamt lediglich eine Absetzung nach AfA an, also eine steuerliche Verteilung der Ausgaben auf mehrere Jahre. Die Kläger wandten ein, dass sie neben den Instandhaltungsarbeiten auch reine Schönheitsreparaturen vorgenommen hätten und zumindest diese auf keinen Fall unter die Herstellungskosten fallen könnten, sondern separat direkt als Werbungskosten in voller Höhe abzusetzen seien.
Schönheitsreparaturen sind Herstellungskosten
Der BFH urteilte zu Ungunsten der Vermieter, dass auch reine Schönheitsmaßnahmen unter den Begriff der Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen fallen und keinesfalls getrennt von anderen Renovierungsaufwendungen abzusetzen sind. Der BFH setzt sich damit zwar über den klaren Wortlaut des Gesetzes hinweg, macht dies jedoch zu Gunsten der Rechtssicherheit, um eine schwammige Grenze zwischen Schönheits- und Instandsetzungsmaßnahmen gar nicht erst entstehen zu lassen.
Korrekte Ermittlung absetzbarer Kosten spart Geld
Zusammenfassend bedeutet das für Erwerber von Immobilien, dass alle Renovierungsmaßnahmen, die diese innerhalb von drei Jahren nach Erwerb des Gebäudes vornehmen und die auf irgendeine Weise dem Zweck dienen, das Gebäude nach der Anschaffung bewohnbar zu machen, zunächst zusammenzurechnen sind. Wenn der Nettowert dieser Renovierungskosten dann 15 % der Anschaffungskosten übersteigt, stellen die Renovierungskosten Herstellungskosten dar und eine Absetzung kann dann nur noch über die AfA erfolgen. Jährlich anfallende Erhaltungsarbeiten (wie z.B. Wartungsarbeiten) zählen übrigens nicht zu den Herstellungskosten.
Da die korrekte Ermittlung der absetzbaren Kosten durchaus kompliziert und fehlerträchtig ist, eine genaue und korrekte Berechnung aber bares Geld spart, sollten Sie diese Experten überlassen. Diese Investition wird sich lohnen und ist steuerlich absetzbar.
Bei weiteren Fragen zur Versteuerung von Renovierungskosten, sind Ihnen unsere erfahrenen Anwälte gerne behilflich.
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Tags: Werbungskosten
