Die geopolitische Lage im Nahen Osten spitzt sich zu. Insbesondere die jüngsten Angriffe des Iran auf die Vereinigten Arabischen Emirate und speziell auf Dubai haben bei vielen internationalen Investoren zu erheblicher Verunsicherung geführt. Viele Käufer von „Off-Plan“-Immobilien (Immobilien im Bau) oder Bestandsimmobilien in Dubai fragen sich derzeit besorgt: Wie kann ich mich von meinem Immobilienkaufvertrag lösen und mein investiertes Geld zurückerhalten?
Die rechtlichen Möglichkeiten hängen maßgeblich davon ab, wie und über wen der Vertrag zustande kam. Dabei müssen insbesondere drei rechtliche Hebel geprüft werden: der Widerruf, der Rücktritt und der Wegfall der Geschäftsgrundlage (Force Majeure).
Die Rolle des Maklers: Deutschland vs. Dubai
Ein entscheidender Faktor bei der rechtlichen Bewertung ist die Frage, wo der vermittelnde Makler ansässig ist, da dies weitreichende Konsequenzen für das anwendbare Recht und den Gerichtsstand haben kann.
- Makler mit Sitz in Deutschland: Wurde der Kontakt, die Beratung und der Vertragsabschluss über einen Makler oder Vertriebspartner in Deutschland abgewickelt, greifen häufig deutsche Verbraucherschutzvorschriften. Gerade bei Verträgen, die rein elektronisch, telefonisch oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurden (Fernabsatzgeschäfte), stehen die Chancen gut, dass deutsche Gerichte zuständig sind und deutsches Verbraucherrecht anwendbar ist.
- Makler mit Sitz in Dubai: Wenn Sie den Vertrag direkt mit einem Entwickler in Dubai oder über einen dort ansässigen Makler geschlossen haben, unterliegt der Fall in der Regel dem Recht der Vereinigten Arabischen Emirate. Auch der Gerichtsstand liegt dann meistens in Dubai (z.B. vor den Gerichten des Dubai Land Department oder im Rahmen einer Schiedsgerichtsbarkeit).
Widerruf des Kaufvertrags für Immobilien in Dubai
Ein gesetzliches Widerrufsrecht existiert vor allem im deutschen und europäischen Verbraucherschutzrecht. Wenn der Kaufvertrag über einen in Deutschland ansässigen Makler als Fernabsatzgeschäft (z.B. via Zoom, E-Mail oder Telefon) oder als Haustürgeschäft abgeschlossen wurde, steht Verbrauchern grundsätzlich ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu. Wurde der Käufer nicht ordnungsgemäß über dieses Recht belehrt, kann sich die Widerrufsfrist auf bis zu ein Jahr und 14 Tage verlängern. Bei einem erfolgreichen Widerruf wird der Vertrag rückabgewickelt, und der Käufer erhält seine Anzahlungen zurück.
Bei Verträgen, die nach dem Recht der VAE (z.B. über Makler vor Ort) geschlossen wurden, ist ein solches verbraucherschützendes Widerrufsrecht in der Regel nicht gesetzlich vorgesehen. Hier ist man auf vertraglich vereinbarte Rücktrittsrechte angewiesen.
Rücktritt vom Kaufvertrag für Dubai-Immobilien
Ein Rücktritt (Rescission) ist in beiden Rechtsordnungen möglich, setzt jedoch meist eine Vertragsverletzung der Gegenseite voraus.
- Wenn aufgrund der kriegerischen Handlungen Bauarbeiten dauerhaft gestoppt werden oder der Bauträger in Zahlungs- und Lieferschwierigkeiten gerät, kann nach Fristsetzung ein Rücktritt erklärt werden.
- Auch nach VAE-Recht (Art. 272 des VAE-Zivilgesetzbuches) kann eine Partei die Auflösung des Vertrages verlangen, wenn die andere Partei ihre Verpflichtungen nicht erfüllt. Oftmals weigern sich Bauträger jedoch, Anzahlungen freiwillig herauszugeben, sodass der Weg über die Gerichte oder Schiedsgerichte in Dubai unumgänglich wird.
Wegfall der Geschäftsgrundlage/Force Majeure
Der Angriff auf Dubai und die damit verbundene Kriegsgefahr stellt ein klassisches Szenario für „Höhere Gewalt“ dar.
- Nach deutschem Recht spricht man vom „Wegfall der Geschäftsgrundlage“ (§ 313 BGB). Wenn sich die Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und das Festhalten am Vertrag unzumutbar ist, kann eine Vertragsanpassung oder gar die Auflösung verlangt werden. Wichtig ist dabei insbesondere auch die Frage, ob die Krise zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits absehbar war und ob die wirtschaftlichen Schwankungen in einem üblichen unternehmerischen Risikorahmen liegen (vgl. Landgericht Koblenz Urteil v. 11.12.2024, 14 O 278/24).
- Nach VAE-Recht existiert das Konzept der „Force Majeure“ (Art. 273 VAE-Zivilgesetzbuch). Wird die Erfüllung eines Vertrages durch unvorhersehbare Ereignisse höherer Gewalt unmöglich, erlöschen die entsprechenden Verpflichtungen und der Vertrag wird aufgelöst. Die Parteien sind dann so zu stellen, wie sie vor Vertragsabschluss standen – was eine Rückerstattung des Kaufpreises bedeutet.
Individuelle Prüfung von Immobilienkaufverträgen ist unerlässlich
Die Krisensituation im Nahen Osten bietet durchaus rechtliche Ansatzpunkte, um sich von Investitionen in Dubai zu lösen. Ob ein Widerruf, ein Rücktritt oder eine Berufung auf höhere Gewalt erfolgversprechend ist, kann jedoch nicht pauschal beantwortet werden. Die Bewertung hängt immer vom konkreten Einzelfall, dem genauen Wortlaut des Immobilienkaufvertrags, dem anwendbaren Recht und der Vertriebsstruktur (Sitz des Maklers) ab.
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