Steigende Bau- und Immobilienkosten führen dazu, dass sich viele Eigentümer für den Erwerb und die anschließende Sanierung einer Bestandsimmobilie entscheiden. Gerade bei älteren Gebäuden können jedoch erhebliche Kosten für energetische Sanierungsmaßnahmen entstehen.
Unter bestimmten Voraussetzungen beteiligt sich der Fiskus an diesen Kosten: § 35c EStG gewährt für bestimmte energetische Maßnahmen an selbstgenutztem Wohneigentum eine unmittelbare Ermäßigung der Einkommensteuer.
Welche Voraussetzungen müssen für die Steuerermäßigung erfüllt sein?
- Der Steuerpflichtige ist Eigentümer des Gebäudes oder der Eigentumswohnung. Neben dem zivilrechtlichen Eigentümer kann unter bestimmten Voraussetzungen auch der wirtschaftliche Eigentümer anspruchsberechtigt sein.
- Das Objekt liegt in der Europäischen Union oder im Europäischen Wirtschaftraum.
- Das Gebäude wird im jeweiligen Kalenderjahr zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Werden Teile des im Übrigen selbstgenutzten Objekts anderen Personen unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen, müssen die begünstigten Aufwendungen insoweit grundsätzlich nicht gekürzt werden.
- Das Gebäude muss bei Beginn der Durchführung der energetischen Maßnahme älter als zehn Jahre sein. Maßgeblich ist der Beginn der Herstellung des Gebäudes.
- Die Regelung gilt für energetische Maßnahmen, mit deren Durchführung nach dem 31.12.2019 begonnen wurde und die vor dem 01.01.2030 abgeschlossen werden.
Welche Sanierungsmaßnahmen werden gefördert?
- Wärmedämmung von Wänden
- Wärmedämmung von Dachflächen
- Wärmedämmung von Geschossdecken
- Erneuerung von Fenstern oder Außentüren
- Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage
- Erneuerung der Heizungsanlage
- Digitale Systeme zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung
- Optimierung einer bestehenden Heizungsanlage, sofern diese älter als zwei Jahre ist
Nicht jede Maßnahme innerhalb dieser Kategorien ist automatisch begünstigt. Die technischen Mindestanforderungen der Energetischen Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV) müssen eingehalten werden.
Darüber hinaus können auch bestimmte vorbereitende Arbeiten und Umfeldmaßnahmen begünstigt sein, wenn sie mit einer begünstigten energetischen Maßnahme zusammenhängen und die Voraussetzungen der Energetischen Sanierungsmaßnahmen-Verordnung erfüllen. Eine nicht abschließende Aufstellung begünstigter und nicht begünstigter Maßnahmen sowie typischer Umfeldmaßnahmen enthält das BMF-Schreiben vom 21.08.2025 zu Einzelfragen des § 35c EStG.
Wie hoch ist die Steuerermäßigung für Sanierungsmaßnahmen?
Die Steuerermäßigung wird über drei Kalenderjahre verteilt:
| Jahr des Abschlusses der Maßnahme | 7%, höchstens 14.000 Euro |
| Folgejahr | 7%, höchstens 14.000 Euro |
| Zweites Folgejahr | 6%, höchstens 12.000 Euro |
Die Steuerermäßigung kann die tarifliche Einkommensteuer höchstens bis auf null Euro mindern. Ein nicht ausgeschöpfter Betrag kann weder in ein anderes Jahr vorgetragen noch zurückgetragen werden.
Der Höchstbetrag von 40.000 Euro gilt je begünstigtem Objekt. Gehört das begünstigte Objekt mehreren Personen, kann die Steuerermäßigung für dieses Objekt insgesamt nur einmal in Anspruch genommen werden.
Zu den begünstigten Aufwendungen gehören neben den Arbeitskosten grundsätzlich auch die Materialkosten, die unmittelbar durch die fachgerechte Durchführung der förderfähigen energetischen Maßnahme entstehen.
Kauft der Eigentümer Materialien selbst, können die Aufwendungen nur berücksichtigt werden, wenn sie in der Bescheinigung des ausführenden Fachunternehmens gesondert ausgewiesen sind. Materialkosten, die auf Eigenleistungen des Eigentümers entfallen, sind nicht begünstigt.
Sonderregelung für Energieberatungskosten
Wird eine entsprechend qualifizierte Person mit der planerischen Begleitung oder Beaufsichtigung der energetischen Maßnahme beauftragt, werden die begünstigten Energieberatungskosten mit 50% im Jahr des Abschlusses der energetischen Maßnahme berücksichtigt. Anders als die eigentlichen Sanierungskosten werden diese Kosten nicht auf drei Jahre verteilt. Sie unterliegen jedoch ebenfalls den Jahres- und Gesamthöchstbeträgen der Steuerermäßigung.
Welche Nachweise und Zahlungsanforderungen sind zu beachten?
- Die Arbeiten müssen von einem Fachunternehmen durchgeführt werden und die vorgeschriebenen technischen Anforderungen erfüllen.
- Es muss eine Bescheinigung nach amtlich vorgeschriebenem Muster vorliegen.
- Es muss eine Rechnung vorliegen, die die förderungsfähigen energetischen Maßnahmen, die Arbeitsleistung des Fachunternehmens und die Adresse des begünstigten Objekts ausweist. Die Rechnung muss grundsätzlich in deutscher Sprache vorliegen. Einer fremdsprachigen Rechnung wird eine von einem vereidigten Übersetzer übersetzte Fassung gleichgestellt.
- Die Zahlung muss auf das Konto des Leistungserbringers erfolgen. Barzahlungen, Baranzahlungen und Barteilzahlungen werden nicht anerkannt.
s. dazu: einheitliches BMF-Bescheinigungsmuster für Maßnahmen, die ab 2025 beginnen
Eine energetische Maßnahme gilt grundsätzlich erst dann als abgeschlossen, wenn die Leistung vollständig erbracht wurde, eine Schlussrechnung vorliegt und der Rechnungsbetrag vollständig auf das Konto des Leistungserbringers gezahlt wurde. Die bloße Vereinbarung einer Ratenzahlung genügt nicht.
Sanierung direkt nach dem Hauskauf
Auch wer eine Bestandsimmobilie erwirbt und diese zunächst energetisch saniert, bevor er selbst einzieht, kann grundsätzlich von § 35c EStG profitieren. Ein Leerstand zwischen Erwerb, energetischer Sanierung und Einzug ist unschädlich, wenn er mit der beabsichtigten Eigennutzung zusammenhängt.
Dies gilt grundsätzlich auch bei umfangreichen Sanierungsvorhaben über mehrere Jahre, wenn der Leerstand durch die Gesamtbaumaßnahme bedingt ist. Das Objekt darf während der Durchführung der energetischen Maßnahmen jedoch nicht noch vermietet sein.
Ausschluss von Doppelförderungen
Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG ist ausgeschlossen, soweit dieselben Aufwendungen bereits als
- Betriebsausgaben,
- Werbungskosten,
- Sonderausgaben oder
- außergewöhnliche Belastungen
berücksichtigt wurden.
Achtung bei anderen Förderungen: Für dieselbe energetische Maßnahme ist eine Kombination mit bestimmten anderen steuerlichen oder öffentlichen Förderungen ausgeschlossen. Insbesondere kann neben § 35c EStG für dieselbe Maßnahme weder die Steuerermäßigung nach § 35a EStG noch die Steuerbegünstigung nach § 10f EStG beansprucht werden. Wird für dieselbe energetische Maßnahme ein zinsverbilligtes Darlehen oder ein steuerfreier Zuschuss in Anspruch genommen, ist die Steuerermäßigung nach § 35c EStG ebenfalls ausgeschlossen. Eine Besonderheit gilt, wenn ausschließlich die Energieberatung öffentlich gefördert wird. In diesem Fall können die bezuschussten Energieberatungskosten nicht zusätzlich nach § 35c EStG berücksichtigt werden. Die Steuerermäßigung für die anschließend durchgeführte energetische Maßnahme bleibt jedoch möglich, sofern für diese keine andere öffentliche Förderung in Anspruch genommen wird.
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