Mittels eines Familienpools bzw. einer Familiengesellschaft können Sie Familienmitglieder genau im richtigen Umfang am Immobilienvermögen beteiligen und dabei Kontrolle und wichtige Rechte behalten.
Höhere Erbschaftsteuer auf Immobilien ab 01.01.2023
Durch Erhöhung von Bewertungsvorschriften steigt die Erbschaft- und Schenkungsteuer auf Immobilien ab 01.01.2023 voraussichtlich kräftig. Vermieter, die ihre Angehörigen ohnehin am Immobilienportfolio beteiligen wollten, sollten noch vor den Feiertagen handeln, sich jedoch zuvor rechtssicher beraten lassen.
Warum zögern Eigentümer, Vermögen zu übertragen?
Wir beobachten immer wieder, dass die Übertragung von Immobilien zu lange herausgezögert wird. Das kostet dann unnötige Steuern, und es kommt immer wieder zu Notverkäufen unter Wert. Die Eigentümer zögern oft zu lange, weil sie
- um die eigene Versorgung bangen,
- sich sorgen, die Kontrolle zu verlieren,
- nicht sicher sind, ob ihre Kinder sinnvolle Entscheidungen treffen, oder
- befürchten, wichtige Rechte zu verlieren.
Das geht auch anders: Familienpoolgesellschaft sichert finanzielle Versorgung und Kontrolle der Eigentümergeneration
Den Befürchtungen der Eltern bzw. der Eigentümergeneration kann begegnet werden, indem ein Familienpool bzw. eine Familienpoolgesellschaft zum Einsatz kommt. Familienpoolgesellschaften werden häufig in den Rechtsformen der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), Kommanditgesellschaft (KG) oder einer GmbH & Co. KG gegründet.
Wenn Immobilien in eine Familien(pool)gesellschaft eingebracht werden, gehören sie der Gesellschaft, und die Eigentümergeneration ist zunächst alleinige Gesellschafterin der Familienpoolgesellschaft. Der Gesellschaftsvertrag wird so gestaltet, dass alles Wichtige enthalten ist, bevor Gesellschaftsanteile an Kinder verschenkt werden. Das kann häufig schon sinnvoll sein, wenn die Elterngeneration 40 oder 50 Jahre alt ist und die Kinder ab 10 Jahre alt oder schon volljährig sind. Der Wert des Immobilienvermögens wird nach steuerlichen Vorschriften eingeschätzt.
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Vorteile bei steuerlichen Wirkungen und finanzieller Kontrolle
Erst danach werden Gesellschaftsanteile im genau richtigen Umfang an Kinder übertragen. Das hat vorteilhafte Wirkungen für Eltern und Kinder:
- Die Einkommensteuerbelastung auf die Mieterträge verringert sich, da die Kinder einen Teil der Mieten mit ihren Grundfreibeträgen (ca. 11.000 Euro steuerfrei!) und ihrem meist geringeren Einkommensteuersatz versteuern.
- Die Gewinnbeteiligung der Kinder wird genau so bemessen, dass die Kinder nicht überversorgt sind.
- Die Eltern behalten den Anteil der Mieterträge, den sie wünschen, und ihre finanzielle Versorgung ist dadurch gesichert.
- Die Schenkungsteuer-Freibeträge werden genau genutzt oder allenfalls bewusst leicht überschritten, damit der Steuersatz und die Steuer niedrig sind.
- Die Schenkungsteuer-Freibeträge können nach zehn Jahren erneut genutzt werden.
Rechtliche Entscheidungsmacht bleibt überwiegend bei Eltern
Die Eltern (Eigentümergeneration) haben die Geschicke in der Gesellschaft unter Kontrolle und die Kinder können Investmententscheidungen kennenlernen. Die Kontrolle der Eltern bezieht sich auf folgende Punkte:
- Die Eltern haben das Sagen in der Gesellschaft, weil sie die Mehrheit der Stimmrechte behalten.
- Die Eltern können sich allein zur „Geschäftsführung“ ermächtigen.
- Höhe der Kapitalbeteiligung, Höhe der Gewinnbeteiligung und Verteilung der Stimmrechte können unabhängig voneinander verteilt werden.
- Eltern als Mehrheitsgesellschafter haben alle maßgeblichen Rechte.
- Sie können das Portfolio umschichten, Objekte kaufen und verkaufen sowie über die Bankfinanzierung entscheiden.
- Sie können im Gesellschaftsvertrag festlegen, dass die Kinder Eheverträge mit ihren Partnern zu machen haben; das hilft den Kindern auch in der Kommunikation mit ihren Partnern.
Immobilienvermögen an Minderjährige übertragen?
Wird die richtige Rechtsform gewählt, können auch minderjährige Kinder beteiligt und zu Gesellschaftern gemacht werden. Auf diesem Wege können die Schenkungsteuer-Freibeträge im Zehnjahresrhythmus mehrfach genutzt werden.
WINHELLER prüft sorgfältig vor endgültiger Übertragung
Voraussetzung bei allen Gestaltungen ist immer, dass das Für und Wider einer frühzeitigen Übertragung sorgfältig unter Zuhilfenahme kompetenter Beratung abgewogen wird. Nur so kann die Übertragung ihre Ziele erfüllen, ohne dass es unliebsame Überraschungen gibt. Gern sind Ihnen unsere erfahrenen Rechtsanwälte und Steuerberater für die Vermögensnachfolge bundesweit bei der Planung behilflich. Kommen Sie gern mit Ihren Fragen auf uns zu!
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