Die derzeitige Situation auf dem Immobilienmarkt verspricht hohe Preise für den Verkauf von Immobilien. Bevor man jedoch allzu enthusiastisch an den Verkauf seiner Immobilien geht, und diese eventuell noch in Wohneigentum aufteilt, sollte man unbedingt an ein mögliches Vorkaufsrecht des Mieters denken. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21.01.2015 (BGH VIII ZR 51/14) bestätigt dies.
Hinweis auf Vorkaufsrecht verpflichtend
Was war passiert? Die klagende Mieterin bewohnte seit 1992 eine Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus. Der verklagte – nun ehemalige – Eigentümer trat durch Eigentumserwerb in diesen Mietvertrag ein. Streitig ist, ob die von der Mieterin bewohnte Wohnung vor oder nach Beginn des Mietvertrags in Wohneigentum umgewandelt wurde. Der Beklagte verkaufte 2011 u.a. diese Wohnung an einen Dritten weiter. Dabei versäumte er es, die Mieterin auf ihr Vorkaufsrecht hinzuweisen. Der Käufer bot der Klägerin 2012 die Wohnung zum Kauf für 266.250,00 Euro an. Die Mieterin behauptet nunmehr, sie hätte die Wohnung bei Ausübung des Vorkaufsrechts für 186.571,00 Euro erwerben können. Die Differenz i.H.v. 79.428,75 Euro (zzgl. Zinsen) macht Sie nunmehr als Schadensersatz gegen den ehemaligen Eigentümer geltend. Die Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben.
§ 577 BGB regelt Vorkaufsrecht
Der BGH hat die Sache zur erneuten Verhandlung an die Vorinstanzen zurück verwiesen, da noch nicht alle Fragen zu Sachverhalt geklärt sein. Er stellte dabei aber klar, dass gemäß § 577 BGB den Mietern grundsätzlich ein Vorkaufsrecht zusteht, wenn die von ihnen bewohnte Wohnung nach der Überlassung an den Mieter in Wohneigentum umgewandelt wird oder werden soll und an einen Dritten veräußert wird. Unterläuft der Verkäufer/Vermieter dieses Vorkaufsrecht, indem er trotz Ausübung an einen Dritten veräußert oder nicht auf das Vorkaufsrecht hinweist, macht er sich schadenersatzpflichtig. Der BGH hält im Gegensatz zu den Vorinstanzen eine tatsächliche Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Mieter für den Anspruch auf Schadensersatz nicht für notwendig, der fehlende Hinweis allein ist demnach ausreichend. Auf eine dann nur noch formelle – weil im Ergebnis unmöglich zu erfüllende – Ausübung des Vorkaufsrechts komme es nicht an, wenn der Mieter erst im Nachhinein von dem Vorkaufsrecht erfahre.
Vorkaufsrecht der Mieter prüfen
Der Fall zeigt anschaulich, dass es im Vorfeld des Immobilienverkaufs unbedingt notwendig ist, zu prüfen, ob ein Vorkaufsrecht des Mieters gegeben ist. Gerade bei langen Mietverhältnissen ist es ratsam hinzusehen, ob während der Mietzeit Wohnungseigentum begründet wurde.
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