Immer wieder kommt es vor, dass Käufer von Immobilien einen Kaufpreis zahlen, der weit über dem Verkehrswert der Immobilie liegt. Grund dafür ist oft fehlende Kenntnis über den lokalen Markt. In solchen Fällen stellt sich dann immer die Frage, ob der Kaufvertrag überhaupt wirksam oder wegen Sittenwidrigkeit unwirksam ist, sodass die Käufer die Immobilie bereits aus diesem Grund zurückgeben und ihr Geld zurückverlangen können.
Unwirksamer Kaufvertrag bei Sittenwidrigkeit
Sittenwidrig sind derartige Kaufverträge, wenn es sich um wucherähnliche Rechtsgeschäfte handelt. Das ist der Fall, wenn ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, also Kaufpreis und Immobilienwert, besteht und wenigstens ein weiterer Gesichtspunkt dazukommt, der den Kaufvertrag im Gesamtbild als sittenwidrig erscheinen lässt. Ein solcher Gesichtspunkt ist oft die rabiate Haltung des Begünstigten, hier also des Verkäufers, der den Käufer „über den Tisch ziehen“ möchte. Von so einer „verwerflichen Gesinnung“ geht die Rechtsprechung immer dann aus, wenn das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob ist. Bei Immobilenkaufverträgen wird das in der Regel bei einer Verkehrswertüberschreitung von 90% angenommen.
In solchen Fällen können die Käufer den Kaufpreis zurückverlangen und die Immobilie zurückgeben, wenn der Verkäufer nicht beweisen kann, dass er sie nicht übervorteilen wollte.
Der Teufel steckt im Detail
Wie der BGH Anfang des Jahres aufgezeigt hat, verbietet es sich aber, Kaufpreis und Verkehrswert schematisch miteinander zu vergleichen. Der BGH hatte in der Sache V ZR 278/14 über einen Fall zu entscheiden, bei dem der Kaufpreis den Verkehrswert um gut 91% überschritt. Dennoch kam der BGH zu dem Urteil, dass hier für die gerichtliche Annahme einer verwerflichen Gesinnung, zumindest ohne weitere Feststellungen, kein Raum sei. Grund dafür war, dass der Verkäufer vertraglich die Kaufvertragsnebenkosten (Notargebühren, Grundsteuer etc.) übernommen hatte. Weil das nicht der Regelfall sei, müssten diese Kosten auf den Kaufpreis angerechnet werden. Danach überschritt der Kaufpreis den Verkehrswert „nur“ noch um gut 79%.
Die Entscheidung zeigt einmal mehr, dass sich Immobilienkäufer zwar nicht jeden Kaufpreis gefallen lassen müssen, aber auch, dass der Blick auf die konkreten Vertragsdetails entscheidend ist. Gerne überprüfen unsere erfahrenen Anwälte Ihren Immobilienkaufvertrag.
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