Beim Kauf eines Gebäudes und des dazugehörigen Grundstücks ist es sinnvoll, die einzelnen Kaufpreise für Grund und Boden sowie das Gebäude getrennt im Kaufvertrag auszuweisen. Laut Bundesfinanzhof hat nämlich das Finanzamt bei der Festlegung der sogenannten Abschreibung für Abnutzung (AfA) diese Aufteilung im Kaufvertrag grundsätzlich zu berücksichtigen.
Was ist die Abschreibung für Abnutzung?
Die Abschreibung für Abnutzung kann für alle vermögenswerten Gegenstände geltend gemacht werden, die dafür bestimmt sind, über einen längeren Zeitraum genutzt zu werden, beispielsweise die Nutzung einer Wohnung, um diese zu vermieten. Diesen (voraussichtlichen) Nutzungszeitraum nennt man „betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer“, wobei jedem vermögenswerten Gegenstand mit einem Wert von mehr als 410 Euro (netto) eine eigene Nutzungsdauer zugeteilt ist. Das Bundesministerium für Finanzen veröffentlicht diese Zuordnung von betriebsgewöhnlicher Nutzungsdauer zu dem jeweiligen Gegenstand in sog. AfA-Tabellen. Die Anschaffungskosten für den jeweiligen Gegenstand werden dann anhand der AfA-Tabellen über die dort vorgesehenen Zeiträume aufgeteilt.
Für den Fall, dass eine Immobilie abgeschrieben werden soll, sieht das Einkommensteuergesetz in § 7 Sonderregeln vor. Eine häufig anzutreffende betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer für Gebäude beträgt 50 Jahre. In diesem Fall könnte das Gebäude mit seinen Anschaffungskosten jährlich mit 2% steuermindernd geltend gemacht werden.
Steuerliche Vorteile durch Kaufpreisaufteilung
Bei der sog. Gebäude-AfA ist jedoch zu beachten, dass jedes Gebäude in irgendeiner Weise auf Grund und Boden steht. Bezüglich des Grund- und Bodenanteils kann dabei keine AfA geltend gemacht werden, da dieser keiner Abnutzung unterworfen ist. Bei einem Kaufvertrag, dem ein einheitlicher Grundstückskaufpreis zugrunde liegt, wird das Finanzamt die Aufteilung des Kaufpreises zwischen Grund und Boden sowie Gebäude ggf. selber vornehmen, mit oft anderen Ergebnissen, als es sich der Steuerpflichtige wünschen würde.
Nach Ansicht des Bundesfinanzhofes ist das Finanzamt jedoch an eine in dem notariellen Grundstücksvertrag durch die Parteien vorgenommene Kaufpreisaufteilung gebunden. Es ist demnach sinnvoll, eine solche Aufteilung im Kaufvertrag vorzunehmen. Dies gilt umso mehr vor dem Hintergrund, dass die Vertragsparteien i.d.R. bei der Bestimmung des Gesamtkaufpreises sowieso eine Vorstellung davon haben, welchen Wertanteil der Grund und Boden und welchen das Gebäude hat.
Vorsicht bei der Kaufpreisabsprache
Bei der Kaufpreisabsprache kann dieser Umstand konkret berücksichtigt werden, um von einem höheren absetzbaren AfA-Wert zu profitieren. Vorsicht gilt jedoch insoweit, als dieser Gedanke zwar in die Kaufpreisverhandlung einfließen kann, jedoch nicht so weit ausgedehnt werden darf, dass der Eindruck von Rechtsmissbrauch entsteht. Fallen der angegebene Kaufpreisanteil und der tatsächliche Bodenwert des Grundstücks nämlich unverhältnismäßig weit auseinander, kann den Parteien der Vorwurf des Gestaltungsmissbrauchs gemacht werden. Das ermöglicht es dann dem Finanzamt, eine eigene Wertaufteilung vorzunehmen.
Bei weiteren Fragen zur Aufteilung des Kaufpreises auf Grundstück und Gebäude bzw. zur AfA stehen Ihnen unsere erfahrenen Anwälte gerne zur Verfügung.
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