Eine der wichtigsten Assetklassen im Rahmen der Vermögensnachfolgeplanung sind Grundstücke. Für eine strategische Vermögensnachfolgeplanung ist es daher von entscheidender Bedeutung, den Wert des eigenen Grundstücks/der eigenen Grundstücke im Rahmen der Vermögensnachfolge zu kennen und ggf. so niedrig wie möglich zu gestalten, um so möglichst effektiv persönliche Freibeträge auszuschöpfen oder Gestaltungsspielräume auszunutzen.
Wie wird mein Grundstück in der Vermögensnachfolge bewertet?
Der Gesetzgeber hat zur Feststellung des Grundstückswerts im Rahmen der Vermögensnachfolge mehrere standardisierte Bewertungsverfahren zur Verfügung gestellt.
Welches Bewertungsverfahren für welches Grundstück Anwendung findet, hängt im Einzelnen von dem Grundstück und dessen Bebauung sowie Nutzung ab. Bebaute Grundstücke werden mit dem sogenannten Sachwertverfahren bewertet, wenn nicht – was oft der Fall ist – das speziellere Vergleichswert-/Ertragswertverfahren Anwendung findet. Der Wert unbebauter Grundstücke richtet sich nach dem Bodenrichtwert und der Grundstücksfläche.
Ziel aller Bewertungsverfahren ist die Ermittlung eines marktgerechten Wertes des Grundstücks. Im Einzelfall kann die Zuordnung zu einer der Kategorien durchaus schwierig sein.
Verfahren zur Wertermittlung eines Grundstücks im Überblick
| Grundstücksart | Spezielles Verfahren | Allgemeines Verfahren |
| Unbebautes Grundstück | Fläche x Bodenrichtwert | |
| Wohnungs- und Teileigentum | Vergleichswertverfahren | Sachwertverfahren (wenn keine geeigneten Vergleichspreise vorliegen) |
| Ein- und Zweifamilienhäuser | Vergleichswertverfahren | Sachwertverfahren |
| Mietwohngrundstücke | Ertragswertverfahren | |
| Geschäftsgrundstücke | Ertragswertverfahren | Sachwertverfahren (wenn sich keine ortsübliche Miete ermitteln lässt) |
| Gemischt genutzte Grundstücke | Ertragswertverfahren | Sachwertverfahren (wenn sich keine ortsübliche Miete ermitteln lässt) |
| Sonstige bebaute Grundstücke | Sachwertverfahren |
Bodenrichtwerte
Bei den Bodenrichtwerten handelt es sich um durchschnittliche Lagewerte, die von den Gutachterausschüssen aufgrund der Kaufpreissammlung flächendeckend unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes ermittelt werden. Diese Werte sind im Regelfall im sogenannten BORIS (zentrales Bodenrichtwertinformationssystem der Gutachterausschüsse) des jeweiligen Bundeslandes zu finden (z.B. BORIS Hessen). Das BORIS ist zumeist von jedermann online abrufbar und hinsichtlich der Bodenrichtwerte kostenfrei.
Multipliziert man den Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche erhält man den sogenannten Bodenwert: den Wert für ein unbebautes Grundstück.
Vergleichswertverfahren
Bei dem Vergleichswertverfahren werden die Grundstücke entweder anhand von Vergleichspreisen oder anhand von Vergleichsfaktoren bestimmt. Vergleichspreise und Vergleichsfaktoren können bei den Gutachterausschüssen – zumeist kostenpflichtig – online angefragt werden.
Grundsätzlich sind diese Verfahren nebeneinander anwendbar, allerdings hat der Gesetzgeber hier einen Spielraum eingeräumt, sodass die Finanzverwaltung entscheiden kann, ob sie die Grundstücke anhand von Vergleichspreisen oder anhand von Vergleichsfaktoren bewertet.
Die Anforderungen zur Wertermittlung mittels Vergleichspreisen sind recht hoch, so fordert das Gesetz bereits, dass es sich um Kaufpreise handeln muss, die hinsichtlich der wertbeeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen. Die Finanzverwaltung legt hier strenge Maßstäbe an die Vergleichbarkeit von Kaufpreisen für die Wertermittlung mittels Vergleichspreisen an. Zudem sind sogar oft keine Vergleichspreise zu ermitteln. Eine höhere Akzeptanz seitens der Finanzverwaltung hat in der Praxis deshalb meist die Ermittlung des Grundstückswerts anhand von Vergleichsfaktoren.
Ertragswertverfahren
Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der Gebäude (Gebäudeertragswert) getrennt von dem Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags zu ermitteln. Gebäudeertragswert und Bodenwert ergeben am Ende gemeinsam den Ertragswert.
Ausgangspunkt zur Ermittlung des Gebäudeertragswerts sind die jährlichen Nettokaltmieten, abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Die Ermittlung ist sehr ausdifferenziert und von der Rechtsprechung geprägt, sodass diese Ermittlung bestenfalls von spezialisierten Beratern vorgenommen werden sollte.
Sachwertverfahren
Bei Anwendung des fast immer nachgeordneten Sachwertverfahrens ist der Wert der Gebäude (Gebäudesachwert) ebenfalls getrennt vom Bodenwert zu ermitteln. Ausgangspunkt für den Gebäudesachwert sind hier die Regelherstellungskosten. Auch dieses Verfahren ist im Detail äußerst komplex und sollte von einem versierten Berater durchgeführt werden.
Der Gebäudesachwert errechnet sich um Grundsatz wie folgt:
Regelherstellungskosten x Baupreisindex x Bruttogrundfläche = Gebäuderegelherstellungskosten ./. Alterswertminderung = Gebäudesachwert
Gutachten nur im Zweifelsfall
Da die gesetzlich vorgesehenen standardisierten Bewertungsverfahren zu einem nicht unerheblichen Teil auf Pauschalisierungen und vereinfachten Annahmen beruhen, liegt es in der Natur der Sache, dass nicht exakt der tatsächliche Wert des Grundstücks ermittelt wird. Die jeweiligen Besonderheiten des einzelnen Grundstücks werden allzu oft nicht oder nur unzureichend berücksichtigt. Dies kann grundsätzlich positive wie negative Auswirkungen auf den Grundstückswert haben.
Es sollte immer zuerst der Grundstückswert mittels der dargestellten Verfahren ermittelt werden. Erst dann sollte man über die Bewertung des Grundstücks mittels eines Gutachtens nachdenken, um einen ggf. geringeren (tatsächlichen) Grundstückswert für die Vermögensnachfolge nachzuweisen.
Gestaltungsmöglichkeiten – es geht immer was!
Bei der steuer- und nachfolgeoptimierten Übertragung von Grundstücken gibt es zahlreiche Gestaltungsmöglichkeiten, deren Sinnhaftigkeit und Effektivität sich nach dem konkreten Einzelfall und den persönlichen Vorstellungen und Präferenzen jedes Einzelnen richten.
So kann es sinnvoll sein, größere Immobilienvermögen in einen vermögensverwaltenden Familienpool einzubringen oder eine Stiftung oder gar ein Wohnungsunternehmen zu gründen, welches nahezu erbschafts- und schenkungsteuerfrei übertragen werden kann.
Bei kleineren Immobilienvermögen kann z.B. zur Senkung der Steuerlast das Grundstück mit einem Nießbrauch belastet werden.
Unserer Erfahrung nach sind Grundstücke im Erbfall immer ein großer Streitpunkt, wenn keine Vermögensnachfolgeplanung stattgefunden hat. Allein um den Familienfrieden zu wahren, sollte zumindest eine grundlegende testamentarische Gestaltung erfolgen. Wir unterstützen Sie dabei gern!
Unsere Beratungsleistungen bei Grundstücken in der Vermögensnachfolge:
- Bewertung von Grundstücken nach dem Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren
- Umfassende Beratung zur Grundstückswertgestaltung
- Steuer- und nachfolgeoptimierte Vermögensnachfolgeplanung von einzelnen Grundstücken bis hin zu großen Immobilien- oder gemischten Vermögensportfolios.
Zögern Sie nicht, mit Ihren Fragen auf uns zuzukommen.
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