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Grunderwerbsteuer bei Grundstücksschenkungen unter Auflagen

Wendet ein Schenker einer gemeinnützigen Organisation ein Grundstück unter der Auflage zu, dem Schenker ein lebenslanges Wohnrecht einzuräumen, wird nach Ansicht des Bundesfinanzhofes (BFH) zwar keine Schenkungssteuer fällig, dafür aber Grunderwerbsteuer. Dem Finanzgericht (FG) Bremen zufolge liegt eine Schenkung unter Auflage auch dann vor, wenn der Schenker sich zunächst selbst ein lebenslanges Wohnrecht einräumt und in unmittelbarem Anschluss daran die Schenkung erfolgt. Dies eröffnet steuerrechtliche Optimierungsmöglichkeiten.

Schenkung unter Auflage löst Grunderwerbsteuer aus

Spender wenden gemeinnützigen Organisationen nicht selten Grundstücke zu. In den allermeisten Fällen befindet sich auf dem Grundstück noch ein Haus, in dem der Schenker lebt und in dem er seinen Lebensabend verbringen möchte. Um dies sicherzustellen, erfolgt die Schenkung unter der Auflage der Einräumung eines lebenslangen Wohnrechts. Dieses wird von dem Empfänger entweder zeitgleich oder unmittelbar nach der Grundstücksübertragung zu Gunsten des Schenkers bestellt und im Grundbuch eingetragen. Was viele jedoch übersehen: Ein solcher Vorgang löst Grunderwerbsteuer aus! Dies bestätigte nunmehr ausdrücklich der BFH.

Grunderwerbsteuer trotz Schenkungssteuerbefreiung

Zwar enthält das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) eine Regelung, wonach im Fall von Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetzes (ErbStG) keine Grunderwerbsteuer zu zahlen ist. Jedoch enthält das GrEStG auch eine (Rück-)Ausnahme: Schenkungen unter einer Auflage unterliegen der Besteuerung mit Grunderwerbsteuer hinsichtlich des Werts der Auflage, die bei der Schenkungsteuer abziehbar ist. Der Sinn des Gesetzes ist klar: Wenn die Auflage zu einer niedrigeren Schenkungssteuer führt, soll sie zumindest der Grunderwerbsteuer unterfallen.

Andererseits soll aber eine Doppelbelastung mit Grunderwerb- und Schenkungssteuer vermieden werden. Der BFH entschied nun, dass selbst für solche (Schenkungs-)Auflagen Grunderwerbsteuer zu zahlen ist, die die Schenkungssteuer gar nicht reduziert haben. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn eine gemeinnützige Organisation ein Grundstück erhält. Gemeinnützige Organisationen sind nämlich sowieso vollumfassend von der Schenkungssteuer befreit.

Wann fällt Grunderwerbsteuer an?

Grunderwerbsteuer fällt immer dann an, wenn die gemeinnützige Organisation der Auflage gemäß nach der Zuwendung ein Wohnrecht zu Gunsten des Schenkers bestellt. Nach dem FG Bremen gilt gleiches auch dann, wenn die Bestellung des Wohnrechts zeitgleich mit der Übertragung des Grundstücks erfolgt oder auch unmittelbar davor, also noch durch den Schenker selbst. Der Schenker verschenkt dann nicht einfach ein weniger werthaltiges – weil mit dem Wohnrecht belastetes – Grundstück, sondern es liegt nach dieser Auffassung des FG Bremen auch in diesem Fall eine Schenkung unter Auflage vor.

Gestaltungsmöglichkeit: Grunderwerbsteuer „einsparen“

Bei Übertragung von Grundstücken an gemeinnützige Organisationen unter Einräumung eines (lebenslangen) Wohnrechts ist stets auf die mögliche Grunderwerbsteuerbelastung zu achten. Gewiefte Schenker entnehmen der Entscheidung des FG Bremen allerdings eine Gestaltungsmöglichkeit: Die Grunderwerbsteuer dürfte sich dadurch „einsparen“ lassen, dass der Schenker gerade nicht im engen zeitlichen Zusammenhang mit der Schenkung ein Wohnrecht bestellt, sondern bereits zeitlich (weit) vorgelagert. Es handelt sich in diesem Fall dann nicht um eine Schenkung unter Auflage, sondern vielmehr um eine reine Schenkung eines Grundstücks, das wegen des bereits eingetragenen Wohnrechts weniger wert ist. Unklar ist freilich, wie lang die zeitliche Zäsur sein muss und ob die Finanzverwaltung und die Rechtsprechung darin nicht einen (missbräuchlichen) Umgehungsversuch erblicken. Mit diesen Fragen wird sich die Rechtsprechung in den nächsten Jahren zu befassen haben.

Jedenfalls ist allen Grundstückseigentümern, die sich eine Schenkung an gemeinnützige Organisationen vorstellen können, zu raten, die Vermögenverfügung frühzeitig zu durchdenken und steuerlich zu planen. Gerne sind Ihnen unsere erfahrenen Anwälte dabei behilflich.

BFH, Urteil vom 12.07.2016, Az. II R 57/14
FG Bremen, Urteil vom 24.06.2015, Az. 2 K 24/15 1

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Rechtliche und steuerrechtliche Beratung für Ihre gemeinnützige Organisation

Johannes Fein

Johannes Fein

Rechtsanwalt Johannes Fein ist im Steuerrecht, im Gemeinnützigkeitsrecht und im Sportrecht tätig. Er berät und vertritt gemeinnützige Vereine und Verbände, Wirtschafts- und Berufsverbände, gemeinnützige GmbHs und Genossenschaften sowie Stiftungen und sonstige Nonprofit-Organisationen.

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