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Immobilieninvestitionen als wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb?

Einnahmen aus Vermögensverwaltung gehören zu den elementaren Bestandteilen der Einkünfte gemeinnütziger Organisationen. Insbesondere Immobilien-Investments sind beliebt, weil sie einerseits wertstabil sind und andererseits kontinuierliche Vermietungseinnahmen garantieren. Hier lauern jedoch Gefahren: Erachtet das Finanzamt die Investitionen ab einer gewissen Schwelle als Immobilienhandel, handelt es sich nicht mehr um steuerfreie Vermögensverwaltung, sondern um einen steuerpflichtigen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb.

Vermögensverwaltung versus wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb

Einnahmen aus Vermögensverwaltung sind für gemeinnützige Organisationen steuerfrei. Hierzu zählen klassischerweise Zins- und Dividendeneinkünfte sowie Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb hingegen ist als selbstständige nachhaltige Tätigkeit definiert, durch die Einnahmen erzielt werden und die über den Rahmen einer Vermögensverwaltung hinausgeht, § 14 AO. Einkünfte, die im Rahmen eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs bezogen werden, sind für gemeinnützige Organisationen steuerpflichtig, um so Wettbewerbsgleichheit zu anderen wirtschaftlichen Akteuren herzustellen.

Die entscheidende Frage ist, wann eine Investition in Immobilien den Rahmen der Vermögensverwaltung sprengt. Die Rechtsprechung unterscheidet pragmatisch: Geht es bei der Investition darum, den Grundbesitz als Anlage zu nutzen, also nur die Erträge unter gleichzeitigem Erhalt der Substanz abzuschöpfen, handelt es sich um Vermögensverwaltung. Hat der Erwerb oder die Bebauung des Grundstücks hingegen zum Ziel, durch Kauf und Verkauf die substantiellen Vermögenswerte der Immobilie selbst nutzbar zu machen, findet man sich im gewerblichen Grundstückshandel und damit in der steuerlichen Sphäre wieder.

Die 3-Objekt-Grenze als Vermutung

Dass auch ein Vermieter Immobilien gelegentlich zu kaufen und zu verkaufen hat, ist den Gerichten bewusst. Für sie ist entscheidend, ob bereits bei Erwerb oder Bebauung die Absicht bestand, das Objekt später zu veräußern und dadurch Gewinne zu erzielen. Eine solche Absicht ist naturgemäß schwer nachweisbar. Die Rechtsprechung betrachtet daher äußere, objektive Umstände, die auf eine solche Absicht schließen lassen. Hieraus hat sich die sogenannte 3-Objekt-Grenze entwickelt: Nach dieser Regel ist grundsätzlich von einem gewerblichen Grundstückshandel auszugehen, wenn innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte veräußert werden. Als Objekt in diesem Sinne gilt jede Immobile, jede einzelne Wohnung, jedes Miteigentum oder sogar eine wesentliche Beteiligung an Grundstücksgesellschaften.

Daneben muss immer ein enger zeitlicher Zusammenhang – in der Regel 5 Jahre oder weniger – zwischen dem Erwerb, der Bebauung oder Modernisierung und dem Verkauf des jeweiligen Objekts bestehen (vgl. zur 3-Objekt-Grenze das BMF-Schreiben vom 26.03.2004, Az. IV A 6-S-2240-46/04).

Widerlegbarkeit der Vermutung

Die 3-Objekt-Grenze stellt eine Vermutung auf. Besondere Umstände können die Beurteilung in beide Richtungen beeinflussen. Wird beispielswiese ein Grundstück schon vor seiner Bebauung weiterverkauft, spricht dies für einen gewerblichen Grundstückshandel, unabhängig von der 3-Objekt-Grenze, da damit eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht feststeht. Umgekehrt kann trotz Überschreitens der 3-Objekt-Grenze die Vermutung für eine gewerbliche Betätigung widerlegt werden, wenn eindeutig nachgewiesen werden kann, dass die Objekte keinesfalls bereits mit der Absicht erworben wurden, diese später weiter zu veräußern. Ein solcher Gegenbeweis ist freilich nur schwer zu führen. Rein finanzielle oder persönliche Gründe werden nicht anerkannt. So entschied der BFH in einem Urteil vom 17.12.2009 (Az. III R 101/06), dass selbst der Zwang einer Bank, ein Objekt zu veräußern, um der Zwangsvollstreckung zu entgehen, steuerschädlich ist. Daraus kann gefolgert werden, dass sich die Finanzämter bei der Anwendung der 3-Objekt-Grenze z.B. auch durch die Notwendigkeit eines Verkaufs einer Immobilie zur Finanzierung gemeinnütziger Projekte nicht beeindrucken lassen werden.

Gestaltungsmöglichkeiten

In einem Urteil vom 17.03.2010 (Az. IV R 25/08) zeigt der BFH eine interessante Gestaltungsmöglichkeit auf: Im entschiedenen Fall ging es um die Anerkennung einer zwischengeschalteten GmbH, in welche der Steuerpflichtige den Grundstückshandel ausgelagert hatte. Zwar hebt das Gericht hervor, dass die reine Auslagerung zum Zwecke des An- und Verkaufs von Immobilien auf eine im Wesentlichen funktionslose GmbH nichts daran ändere, dass auf Seiten der Gesellschafter gewerblicher Grundstückshandel betrieben werde. Geht die GmbH jedoch auch einer eigenen wertschöpfenden Tätigkeit nach, indem sie beispielsweise die Grundstücke bebaut, sind die Gewinnausschüttungen bei der gemeinnützigen Körperschaft der Vermögensverwaltung zuzurechnen. Für betroffene gemeinnützige Organisationen kann es daher ratsam sein, das komplette Immobiliengeschäft auf eine Tochter-GmbH auszugliedern, um so weiterhin steuerfreie Einnahmen aus Vermögensverwaltung zu erzielen, aber auch, um Haftungsrisiken auszulagern und die Gemeinnützigkeit zu sichern. Die Tochter-GmbH sollte dann aus eigenen Mitteln die Objekte entwickeln und damit neue Werte schaffen.

Hinweis: Ein Überschreiten der 3-Objekt-Grenze ist schnell passiert. Die Folgen sind erheblich. Als wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb wird das Immobilieninvestment körperschafts- und vor allem auch gewerbesteuerpflichtig. Dies gilt dann nicht nur für den die 3-Objekt-Grenze „überschreitenden“ Teil, sondern für sämtliche Immobiliengeschäfte, die die gemeinnützige Organisation getätigt hat und tätigt. Angesichts des enormen finanziellen Risikos einer Nachversteuerung aller Immobilieneinkünfte sollte vor einer geplanten Veräußerung professioneller Rat eingeholt werden. Eine präventive Planung kann außerdem helfen, ein böses Erwachen zu verhindern.

BMF Schreiben v. 26.03.2004, Az. IV A 6-S-2240-46/04.
BFH, Urteil v. 17.12.2009, Az. III R 101/06.
BFH, Urteil v. 17.03.2010, Az. IV R 25/08.

Stefan Winheller

Stefan Winheller

Rechtsanwalt Stefan Winheller ist auf das Recht der Nonprofit-Organisationen spezialisiert. Er berät und vertritt gemeinnützige Verbände, Wirtschafts- und Berufsverbände, gemeinnützige GmbHs und Genossenschaften sowie Stiftungen und sonstige Nonprofit-Organisationen, insb. auch religiöse Körperschaften.

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