Die in einer Kapitalanlage enthaltenen sog. Weichkosten müssen in dem dazugehörigen Kapitalanlageprospekt zutreffend und klar verständlich angegeben sein. Dadurch kann der Anleger erkennen, in welchem Umfang sein eingezahltes Geld nicht in die Geldanlage investiert wird, sondern zur Deckung von Kosten verwendet wird. Dabei werden häufig Fehler gemacht, die zu Schadensersatzansprüchen des Anlegers führen können, falls die Kapitalanlage später scheitert und der Anleger das investierte Geld verliert. Haftbar sein können in diesem Fall die Initiatoren der Kapitalanlage, die Mitarbeiter des Finanzvertriebs, der die Kapitalanlage vermarktet hat oder sonstige Beteiligte.
Anleger fordert Rückzahlung seiner Einlage
Der BGH hatte kürzlich einen Fall zu entscheiden, in dem der Anleger eines geschlossenen Immobilienfonds die Gründungsgesellschafter und einen Treuhänder auf Rückzahlung seiner Einlage und auf Freistellung von seinen Pflichten aus der Beteiligung in Anspruch nahm. Er war der Ansicht, er sei nicht ordnungsgemäß über die relative Höhe der in der Kapitalanlage enthaltenen Weichkosten informiert worden.
Prospektmangel durch unzureichende Weichkostendarstellung
Bei der Beurteilung dieser Frage spielt der Kapitalanlageprospekt eine entscheidende Rolle. Der Anleger muss über alle Umstände, die für seine Anlageentscheidung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, verständlich und vollständig aufgeklärt werden. Dazu gehört auch die Aufklärung über die in dem Kapitalanlageprodukt enthaltenen Weichkosten. Weichkosten sind Kosten, die nicht für das Anlageobjekt selbst aufgewendet werden und deshalb auch nicht die Rendite des Anlegers steigern können. Sofern ihr Anteil an den Einlagen 15 % oder mehr beträgt, muss hierüber informiert werden.
Die dafür erforderlichen Informationen müssen verständlich dargestellt sein. Muss der Anleger demgegenüber selbst unterschiedliche Prospektangaben heranziehen, um anschließend durch mehrere Rechenoperationen den Weichkostenanteil selbst zu ermitteln, ist diese Anforderung nicht erfüllt und es liegt ein Prospektmangel vor.
Anforderungen an Kapitalanlageprospekte dürfen nicht überzogen sein
Dabei dürfen aber keine überzogenen Maßstäbe angelegt werden. Ist dem Anleger die Ermittlung des Weichkostenanteils leicht möglich, weil hierfür auch einfache Rechenschritte genügen, ist nicht von einem Prospektmangel auszugehen. In dem Prospekt, welchen der BGH zu beurteilen hatte, war die Summe der Weichkosten aufgeführt und bezogen auf die Gesamtinvestition mit 11,2 % angegeben.
Allerdings wird der Weichkostenanteil nach der ständigen Rechtsprechung des BGH nicht bezogen auf das gesamte Investitionsvolumen berechnet, sondern im Verhältnis zu den in der Kapitalanlage befindlichen Einlagen. Andererseits wurde auf derselben Seite des Prospekts angegeben, dass die Gesamtinvestition aus Eigen- und Fremdkapital besteht. Ferner wurde die Höhe dieser Komponenten angegeben. Hierdurch wird der Anleger in die Lage versetzt, durch eine einfache Rechnung die Weichkosten den Einlagen gegenüberzustellen und so den richtigen Prozentsatz des Weichkostenanteils zu ermitteln. Im durch den BGH zu entscheidenden Sachverhalt waren dies 28,53 %.
Risiken bei der Prospekterstellung vermeiden
Die aktuelle BGH-Entscheidung zeigt, dass die Erstellung von Kapitalanlageprospekten mit erheblichen Risiken verbunden ist. Zahlreiche Details und umfangreiche Rechtsprechung sind zu beachten. Für sämtliche Fragen rund um die Erstellung von Kapitalanlageprospekten stehen Ihnen unsere im Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisierten Anwälte gerne zur Seite.
BGH, Urteil vom 21.06.2016, II ZR 331/14
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