Die derzeitige Situation auf dem Immobilienmarkt verspricht hohe Preise f\u00fcr den Verkauf von Immobilien. Bevor man jedoch allzu enthusiastisch an den Verkauf seiner Immobilien geht, und diese eventuell noch in Wohneigentum aufteilt, sollte man unbedingt an ein m\u00f6gliches Vorkaufsrecht des Mieters denken. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21.01.2015 (BGH VIII ZR 51\/14) best\u00e4tigt dies.<\/p>\n
Was war passiert? Die klagende Mieterin bewohnte seit 1992 eine Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus. Der verklagte \u2013 nun ehemalige \u2013 Eigent\u00fcmer trat durch Eigentumserwerb in diesen Mietvertrag ein. Streitig ist, ob die von der Mieterin bewohnte Wohnung vor oder nach Beginn des Mietvertrags in Wohneigentum umgewandelt wurde. Der Beklagte verkaufte 2011 u.a. diese Wohnung an einen Dritten weiter. Dabei vers\u00e4umte er es, die Mieterin auf ihr Vorkaufsrecht hinzuweisen. Der K\u00e4ufer bot der Kl\u00e4gerin 2012 die Wohnung zum Kauf f\u00fcr 266.250,00 Euro an. Die Mieterin behauptet nunmehr, sie h\u00e4tte die Wohnung bei Aus\u00fcbung des Vorkaufsrechts f\u00fcr 186.571,00 Euro erwerben k\u00f6nnen. Die Differenz i.H.v. 79.428,75 Euro (zzgl. Zinsen) macht Sie nunmehr als Schadensersatz gegen den ehemaligen Eigent\u00fcmer geltend. Die Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben.<\/p>\n
Der BGH hat die Sache zur erneuten Verhandlung an die Vorinstanzen zur\u00fcck verwiesen, da noch nicht alle Fragen zu Sachverhalt gekl\u00e4rt sein. Er stellte dabei aber klar, dass\u00a0 gem\u00e4\u00df \u00a7 577 BGB den Mietern grunds\u00e4tzlich ein Vorkaufsrecht zusteht, wenn die von ihnen bewohnte Wohnung nach der \u00dcberlassung an den Mieter in Wohneigentum umgewandelt wird oder werden soll und an einen Dritten ver\u00e4u\u00dfert wird. Unterl\u00e4uft der Verk\u00e4ufer\/Vermieter dieses Vorkaufsrecht, indem er trotz Aus\u00fcbung an einen Dritten ver\u00e4u\u00dfert \u00a0oder nicht auf das Vorkaufsrecht hinweist, macht er sich schadenersatzpflichtig. Der BGH h\u00e4lt im Gegensatz zu den Vorinstanzen eine tats\u00e4chliche Aus\u00fcbung des Vorkaufsrechts durch den Mieter f\u00fcr den Anspruch auf Schadensersatz nicht f\u00fcr notwendig, der fehlende Hinweis allein ist demnach ausreichend. Auf eine dann nur noch formelle \u00ad \u2013 weil im Ergebnis unm\u00f6glich zu erf\u00fcllende \u2013\u00ad Aus\u00fcbung des Vorkaufsrechts\u00a0 komme es nicht an, wenn der Mieter erst im Nachhinein von dem Vorkaufsrecht erfahre.<\/p>\n
Der Fall zeigt anschaulich, dass es im Vorfeld des Immobilienverkaufs unbedingt notwendig ist, zu pr\u00fcfen, ob ein Vorkaufsrecht des Mieters gegeben ist. Gerade bei langen Mietverh\u00e4ltnissen ist es ratsam hinzusehen, ob w\u00e4hrend der Mietzeit Wohnungseigentum begr\u00fcndet wurde.<\/p>\n