{"id":23348,"date":"2026-04-08T10:53:21","date_gmt":"2026-04-08T08:53:21","guid":{"rendered":"https:\/\/winheller.com\/blog\/?p=23348"},"modified":"2026-04-08T10:53:22","modified_gmt":"2026-04-08T08:53:22","slug":"treuhand-immobiliengesellschaft-aufloesung","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/winheller.com\/blog\/treuhand-immobiliengesellschaft-aufloesung\/","title":{"rendered":"Treuhand bei Immobiliengesellschaften: Vorsicht bei der Aufl\u00f6sung"},"content":{"rendered":"\n

Bei grundbesitzenden Personengesellschaften<\/strong> ist die Grunderwerbsteuer <\/strong>l\u00e4ngst nicht mehr nur ein Thema klassischer Immobilientransaktionen. Auch Umstrukturierungen, beispielsweise im Rahmen einer Neuausrichtung der Investmentstrategie, k\u00f6nnen erhebliche Steuerfolgen ausl\u00f6sen. Das zeigt ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs erneut mit gro\u00dfer Klarheit.<\/p>\n\n\n\n

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass der \u00dcbergang eines Gesellschaftsanteils von einem Treuh\u00e4nder auf den Treugeber grunderwerbsteuerpflichtig <\/strong>ist \u2013 selbst dann, wenn der Treugeber bereits zuvor wirtschaftlich beteiligt<\/strong> war. Eine Steuerbefreiung scheidet aus. Die Entscheidung hat erhebliche praktische Relevanz f\u00fcr Treuhandmodelle und Familienstrukturen.<\/p>\n\n\n\n

Treuh\u00e4nder vs. Treugeber bei Immobiliengesellschaften<\/h2>\n\n\n\n

Im Rahmen eines Treuhandverh\u00e4ltnisses <\/strong>h\u00e4lt eine Person \u2013 der Treuh\u00e4nder \u2013 f\u00fcr eine andere Person \u2013 den Treugeber \u2013 ein Wirtschaftsgut<\/strong>, beispielsweise Gesellschaftsanteile an einer Immobiliengesellschaft. Zivilrechtlich ist der Treuh\u00e4nder als Eigent\u00fcmer <\/strong>des betreffenden Wirtschaftsguts anzusehen. Vertragsgem\u00e4\u00df ist der Treuh\u00e4nder jedoch verpflichtet, das Wirtschaftsgut nach den Weisungen <\/strong>des Treugebers zu verwalten und s\u00e4mtliche daraus erzielten Ertr\u00e4ge an den Treugeber weiterzugeben.<\/p>\n\n\n\n

Dar\u00fcber hinaus ist der Treuh\u00e4nder verpflichtet, das Wirtschaftsgut auf Verlangen des Treugebers jederzeit <\/strong>an diesen zu \u00fcbertragen<\/strong>. Der Treugeber ist daher zwar wirtschaftlich der Eigent\u00fcmer des Wirtschaftsgutes, aber nicht der rechtliche Eigent\u00fcmer. Eine Treuhandgestaltung kommt h\u00e4ufig vor, wenn eine Person nicht als Eigent\u00fcmer eines Wirtschaftsgutes nach au\u00dfen auftreten will.<\/p>\n\n\n\n

Der Streitfall: Vom Treuhandmodell zur Steuerfalle<\/h2>\n\n\n\n

Im entschiedenen Fall ging es um eine grundbesitzende Gesellschaft b\u00fcrgerlichen Rechts (GbR). Die Gesellschaftsanteile wurden urspr\u00fcnglich treuh\u00e4nderisch f\u00fcr minderj\u00e4hrige Treugeber gehalten. Jahre sp\u00e4ter, nach Eintritt der Vollj\u00e4hrigkeit, wurden die Treuhandverh\u00e4ltnisse aufgel\u00f6st<\/strong> und die Gesellschaftsanteile zivilrechtlich auf die Treugeber \u00fcbertragen.<\/p>\n\n\n\n

Das Finanzamt sah darin eine \u00c4nderung des Gesellschafterbestands<\/strong> im Sinne des \u00a7 1 Abs. 2a GrEStG und setzte Grunderwerbsteuer <\/strong>fest. Das Finanzgericht gab dem Steuerpflichtigen zwar zun\u00e4chst recht und gew\u00e4hrte eine Steuerbefreiung nach \u00a7 6 Abs. 3 GrEStG, mit der Begr\u00fcndung, wirtschaftlich habe sich nichts ge\u00e4ndert. Der BFH hob dieses Urteil jedoch auf.<\/p>\n\n\n\n

Treugeber wird zivilrechtlich Gesellschafter<\/h2>\n\n\n\n

Nach Auffassung des BFH erf\u00fcllt der Erwerb eines Gesellschaftsanteils durch den Treugeber vom Treuh\u00e4nder unter Ber\u00fccksichtigung der anderen Voraussetzungen den Tatbestand des \u00a7 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG. Ma\u00dfgeblich ist allein, dass der Treugeber erstmals zivilrechtlich Gesellschafter<\/strong> wird.<\/p>\n\n\n\n

Dass der Treugeber zuvor aufgrund des Treuhandverh\u00e4ltnisses wirtschaftlich beteiligt<\/strong> war, spielt keine Rolle<\/strong>. F\u00fcr unmittelbare \u00c4nderungen des Gesellschafterbestands ist ausschlie\u00dflich auf die zivilrechtliche Ebene abzustellen. Die wirtschaftliche Zurechnung nach \u00a7 39 AO bleibt auf mittelbare Beteiligungen beschr\u00e4nkt.<\/p>\n\n\n\n

Damit gelten Treugeber zum Zeitpunkt der Anteils\u00fcbertragung als neue Gesellschafter<\/strong>. Sind mindestens 90 % der Anteile betroffen, wird Grunderwerbsteuer ausgel\u00f6st. Im Streitfall galt noch die alte Schwelle von 95%.<\/p>\n\n\n\n

Keine Steuerbefreiung nach \u00a7 6 GrEStG f\u00fcr den Treugeber<\/h3>\n\n\n\n

Besonders deutlich positioniert sich der BFH zur Steuerbefreiung nach \u00a7 6 Abs. 3 GrEStG. Diese greift nur, wenn eine Beteiligungsidentit\u00e4t<\/strong> zwischen \u00fcbertragender und erwerbender Gesamthand besteht.<\/p>\n\n\n\n

Genau daran fehlt es beim Treuhandmodell<\/strong>:
Nicht der Treugeber, sondern der Treuh\u00e4nder ist zivilrechtlich am Verm\u00f6gen der Personengesellschaft beteiligt. Das Treuhandverh\u00e4ltnis gen\u00fcgt nicht, um dem Treugeber eine Beteiligung am Gesamthandsverm\u00f6gen zuzurechnen.<\/p>\n\n\n\n

Eine entsprechende Anwendung der Steuerbefreiung lehnt der BFH ausdr\u00fccklich ab. \u00a7 39 AO kann hier nicht zur \u201eRettung\u201c herangezogen werden.<\/p>\n\n\n\n

Die Folge:
Der \u00dcbergang des Gesellschaftsanteils vom Treuh\u00e4nder auf den Treugeber bleibt voll steuerpflichtig<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Aufl\u00f6sung von Treuhandstrukturen kann Steuer ausl\u00f6sen<\/h2>\n\n\n\n

Das Urteil f\u00fcgt sich konsequent in die strenge Rechtsprechung des BFH zur Grunderwerbsteuer bei Personengesellschaften ein:<\/p>\n\n\n\n