{"id":12262,"date":"2020-07-24T10:37:39","date_gmt":"2020-07-24T08:37:39","guid":{"rendered":"https:\/\/winheller.com\/blog\/?p=12262"},"modified":"2026-06-24T11:17:40","modified_gmt":"2026-06-24T09:17:40","slug":"nachfolgeplanung-was-ist-ein-grundstueck-wert","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/winheller.com\/blog\/nachfolgeplanung-was-ist-ein-grundstueck-wert\/","title":{"rendered":"Verm\u00f6gensnachfolgeplanung: Was ist ein Grundst\u00fcck wert?"},"content":{"rendered":"

\"Was<\/a>Eine der wichtigsten Assetklassen im Rahmen der Verm\u00f6gensnachfolgeplanung sind Grundst\u00fccke<\/strong>. F\u00fcr eine strategische Verm\u00f6gensnachfolgeplanung ist es daher von entscheidender Bedeutung, den Wert des eigenen Grundst\u00fccks\/der eigenen Grundst\u00fccke im Rahmen der Verm\u00f6gensnachfolge zu kennen und ggf. so niedrig wie m\u00f6glich zu gestalten, um so m\u00f6glichst effektiv pers\u00f6nliche Freibetr\u00e4ge auszusch\u00f6pfen<\/strong> oder Gestaltungsspielr\u00e4ume auszunutzen.<\/p>\n

Wie wird mein Grundst\u00fcck in der Verm\u00f6gensnachfolge bewertet?<\/h2>\n

Der Gesetzgeber hat zur Feststellung des Grundst\u00fcckswerts im Rahmen der Verm\u00f6gensnachfolge mehrere standardisierte Bewertungsverfahren<\/strong> zur Verf\u00fcgung gestellt.<\/p>\n

Welches Bewertungsverfahren f\u00fcr welches Grundst\u00fcck Anwendung findet, h\u00e4ngt im Einzelnen von dem Grundst\u00fcck und dessen Bebauung<\/strong> sowie Nutzung ab. Bebaute Grundst\u00fccke werden mit dem sogenannten Sachwertverfahren<\/strong> bewertet, wenn nicht \u2013 was oft der Fall ist \u2013 das speziellere Vergleichswert-\/Ertragswertverfahren<\/strong> Anwendung findet. Der Wert unbebauter Grundst\u00fccke richtet sich nach dem Bodenrichtwert<\/strong> und der Grundst\u00fccksfl\u00e4che<\/strong>.<\/p>\n

Ziel aller Bewertungsverfahren ist die Ermittlung eines marktgerechten Wertes des Grundst\u00fccks. Im Einzelfall kann die Zuordnung zu einer der Kategorien durchaus schwierig sein.<\/p>\n

Verfahren zur Wertermittlung eines Grundst\u00fccks im \u00dcberblick<\/h2>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Grundst\u00fccksart<\/strong><\/em><\/td>\nSpezielles Verfahren<\/strong><\/em><\/td>\nAllgemeines Verfahren<\/strong><\/em><\/td>\n<\/tr>\n
Unbebautes Grundst\u00fcck<\/em><\/td>\nFl\u00e4che x Bodenrichtwert<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n
Wohnungs- und Teileigentum<\/em><\/td>\nVergleichswertverfahren<\/td>\nSachwertverfahren
\n(wenn keine geeigneten Vergleichspreise vorliegen)<\/td>\n<\/tr>\n
Ein- und Zweifamilienh\u00e4user<\/em><\/td>\nVergleichswertverfahren<\/td>\nSachwertverfahren<\/td>\n<\/tr>\n
Mietwohngrundst\u00fccke<\/em><\/td>\nErtragswertverfahren<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n
Gesch\u00e4ftsgrundst\u00fccke<\/em><\/td>\nErtragswertverfahren<\/td>\nSachwertverfahren
\n(wenn sich keine orts\u00fcbliche Miete ermitteln l\u00e4sst)<\/td>\n<\/tr>\n
Gemischt genutzte Grundst\u00fccke<\/em><\/td>\nErtragswertverfahren<\/td>\nSachwertverfahren
\n(wenn sich keine orts\u00fcbliche Miete ermitteln l\u00e4sst)<\/td>\n<\/tr>\n
Sonstige bebaute Grundst\u00fccke <\/em><\/td>\nSachwertverfahren<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

<\/h2>\n

Bodenrichtwerte<\/h2>\n

Bei den Bodenrichtwerten handelt es sich um durchschnittliche Lagewerte<\/strong>, die von den Gutachteraussch\u00fcssen aufgrund der Kaufpreissammlung fl\u00e4chendeckend unter Ber\u00fccksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes ermittelt werden. Diese Werte sind im Regelfall im sogenannten BORIS (zentrales Bodenrichtwertinformationssystem der Gutachteraussch\u00fcsse) des jeweiligen Bundeslandes zu finden (z.B. BORIS Hessen<\/strong><\/a>). Das BORIS ist zumeist von jedermann online abrufbar und hinsichtlich der Bodenrichtwerte kostenfrei.<\/p>\n

Multipliziert man den Bodenrichtwert mit der Grundst\u00fccksfl\u00e4che erh\u00e4lt man den sogenannten Bodenwert<\/strong>: den Wert f\u00fcr ein unbebautes Grundst\u00fcck.<\/p>\n

Vergleichswertverfahren<\/h2>\n

Bei dem Vergleichswertverfahren werden die Grundst\u00fccke entweder anhand von Vergleichspreisen<\/strong> oder anhand von Vergleichsfaktoren<\/strong> bestimmt. Vergleichspreise und Vergleichsfaktoren k\u00f6nnen bei den Gutachteraussch\u00fcssen \u2013 zumeist kostenpflichtig \u2013 online angefragt werden.<\/p>\n

Grunds\u00e4tzlich sind diese Verfahren nebeneinander anwendbar, allerdings hat der Gesetzgeber hier einen Spielraum einger\u00e4umt, sodass die Finanzverwaltung entscheiden kann, ob sie die Grundst\u00fccke anhand von Vergleichspreisen oder anhand von Vergleichsfaktoren bewertet.<\/p>\n

Die Anforderungen zur Wertermittlung mittels Vergleichspreisen sind recht hoch, so fordert das Gesetz bereits, dass es sich um Kaufpreise handeln muss, die hinsichtlich der wertbeeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundst\u00fcck hinreichend \u00fcbereinstimmen. Die Finanzverwaltung legt hier strenge Ma\u00dfst\u00e4be an die Vergleichbarkeit von Kaufpreisen f\u00fcr die Wertermittlung mittels Vergleichspreisen an. Zudem sind sogar oft keine Vergleichspreise zu ermitteln. Eine h\u00f6here Akzeptanz seitens der Finanzverwaltung hat in der Praxis deshalb meist die Ermittlung des Grundst\u00fcckswerts anhand von Vergleichsfaktoren.<\/p>\n

Ertragswertverfahren<\/h2>\n

Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der Geb\u00e4ude (Geb\u00e4udeertragswert) getrennt von dem Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags<\/strong> zu ermitteln. Geb\u00e4udeertragswert und Bodenwert ergeben am Ende gemeinsam den Ertragswert.<\/p>\n

Ausgangspunkt zur Ermittlung des Geb\u00e4udeertragswerts sind die j\u00e4hrlichen Nettokaltmieten<\/strong>, abz\u00fcglich der Bewirtschaftungskosten. Die Ermittlung ist sehr ausdifferenziert und von der Rechtsprechung gepr\u00e4gt, sodass diese Ermittlung bestenfalls von spezialisierten Beratern vorgenommen werden sollte.<\/p>\n

Sachwertverfahren<\/h2>\n

Bei Anwendung des fast immer nachgeordneten Sachwertverfahrens ist der Wert der Geb\u00e4ude (Geb\u00e4udesachwert) ebenfalls getrennt vom Bodenwert zu ermitteln. Ausgangspunkt f\u00fcr den Geb\u00e4udesachwert<\/strong> sind hier die Regelherstellungskosten. Auch dieses Verfahren ist im Detail \u00e4u\u00dferst komplex und sollte von einem versierten Berater durchgef\u00fchrt werden.<\/p>\n

Der Geb\u00e4udesachwert<\/strong> errechnet sich um Grundsatz wie folgt:<\/p>\n

Regelherstellungskosten x Baupreisindex x Bruttogrundfl\u00e4che = Geb\u00e4uderegelherstellungskosten .\/. Alterswertminderung = Geb\u00e4udesachwert<\/em><\/p>\n

Gutachten nur im Zweifelsfall<\/h3>\n

Da die gesetzlich vorgesehenen standardisierten Bewertungsverfahren zu einem nicht unerheblichen Teil auf Pauschalisierungen<\/strong> und vereinfachten Annahmen<\/strong> beruhen, liegt es in der Natur der Sache, dass nicht exakt der tats\u00e4chliche Wert des Grundst\u00fccks ermittelt wird. Die jeweiligen Besonderheiten des einzelnen Grundst\u00fccks werden allzu oft nicht oder nur unzureichend ber\u00fccksichtigt. Dies kann grunds\u00e4tzlich positive wie negative Auswirkungen<\/strong> auf den Grundst\u00fcckswert haben.<\/p>\n

Es sollte immer zuerst der Grundst\u00fcckswert mittels der dargestellten Verfahren ermittelt werden. Erst dann sollte man \u00fcber die Bewertung des Grundst\u00fccks mittels eines Gutachtens<\/strong> nachdenken, um einen ggf. geringeren (tats\u00e4chlichen) Grundst\u00fcckswert f\u00fcr die Verm\u00f6gensnachfolge<\/strong><\/a> nachzuweisen.<\/p>\n

Gestaltungsm\u00f6glichkeiten \u2013 es geht immer was!<\/h3>\n

Bei der steuer- und nachfolgeoptimierten \u00dcbertragung von Grundst\u00fccken gibt es zahlreiche Gestaltungsm\u00f6glichkeiten, deren Sinnhaftigkeit und Effektivit\u00e4t sich nach dem konkreten Einzelfall und den pers\u00f6nlichen Vorstellungen und Pr\u00e4ferenzen jedes Einzelnen richten.<\/p>\n

So kann es sinnvoll sein, gr\u00f6\u00dfere Immobilienverm\u00f6gen in einen verm\u00f6gensverwaltenden Familienpool<\/strong><\/a> einzubringen oder eine Stiftung<\/strong><\/a> oder gar ein Wohnungsunternehmen zu gr\u00fcnden, welches nahezu erbschafts- und schenkungsteuerfrei \u00fcbertragen werden kann.<\/p>\n

Bei kleineren Immobilienverm\u00f6gen kann z.B. zur Senkung der Steuerlast das Grundst\u00fcck mit einem Nie\u00dfbrauch belastet werden.<\/p>\n

Unserer Erfahrung nach sind Grundst\u00fccke im Erbfall immer ein gro\u00dfer Streitpunkt<\/strong>, wenn keine Verm\u00f6gensnachfolgeplanung stattgefunden hat. Allein um den Familienfrieden zu wahren, sollte zumindest eine grundlegende testamentarische Gestaltung erfolgen. Wir unterst\u00fctzen Sie dabei gern!<\/p>\n

Unsere Beratungsleistungen bei Grundst\u00fccken in der Verm\u00f6gensnachfolge:<\/p>\n