Mit Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) am 01.01.2024 hat sich die Rechtslage zur Grundbuchfähigkeit des Vereins ohne Rechtspersönlichkeit (vormals: nicht eingetragene Vereine) grundlegend geändert. Das OLG Frankfurt stellt in einer aktuellen Entscheidung klar: Auch der nicht eingetragene Verein, dessen Zweck nicht auf einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb gerichtet ist, ist uneingeschränkt grundbuchfähig. Damit können solche Vereine Grundstücke erwerben, halten und veräußern – und zwar unter ihrem eigenen Namen. In diesem Beitrag erfahren Sie, was das für die Praxis bedeutet und worauf nicht eingetragene Vereine bei Grundstücksgeschäften achten müssen.
Zwei nicht eingetragene Vereine verkaufen Grundstücke
Das OLG Frankfurt hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem zwei nicht eingetragene Vereine als Eigentümer von Grundstücken im Grundbuch eingetragen waren. Beide Vereine bestanden jeweils aus denselben Mitgliedern und waren als Gesamthandsgemeinschaften im Grundbuch vermerkt. Nach dem Verkauf der Grundstücke durch die Vereine wurde die Eintragung einer Auflassungsvormerkung beantragt. Das Grundbuchamt verlangte jedoch, dass sich die Vereine zunächst ins Vereinsregister eintragen lassen, bevor die Eintragung im Grundbuch erfolgen könne. Begründet wurde dies mit einer angeblichen Regelungslücke nach Inkrafttreten des MoPeG, die durch eine analoge Anwendung der Vorschriften für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zu schließen sei.
Nicht eingetragener Verein uneingeschränkt grundbuchfähig
Das OLG Frankfurt hat diese Sichtweise deutlich zurückgewiesen. Im Rahmen eines obiter dictum nahm es ausführlich zu der Frage der Grundbuchfähigkeit des nicht eingetragenen Vereins Stellung.
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Nach Auffassung des Gerichts sei der Verein ohne Rechtspersönlichkeit, dessen Zweck nicht auf einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb gerichtet ist, mit Inkrafttreten des MoPeG uneingeschränkt grundbuchfähig. Das Gericht stützt sich dabei auf § 54 Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach auf den nicht eingetragenen Verein die Vorschriften über den eingetragenen Verein entsprechend anzuwenden sind. Da der eingetragene Verein unzweifelhaft grundbuchfähig ist, gilt dies nach Ansicht des OLG Frankfurt nun auch für den nicht eingetragenen Verein . Die Grundbuchfähigkeit sei also nicht mehr von einer Eintragung ins Vereinsregister abhängig.
Recht der GbR nicht analog anwendbar
Das OLG setzte sich auch mit der Gegenansicht auseinander, die eine analoge Anwendung der für die GbR geltenden Voreintragungspflicht (§ 47 Abs. 2 GBO) fordert. Diese Argumentation lehnt das OLG Frankfurt ab, da keine für eine Analogie notwendige Regelungslücke bestehe. Weder das Gesetz noch die Entwurfsbegründung zum MoPeG geben Anlass für eine solche Analogie. Vielmehr habe der Gesetzgeber den nicht eingetragenen Verein bewusst aus dem Recht der GbR herausgelöst und unter das Vereinsrecht gestellt. Eine zusätzliche Registerpflicht für den nicht eingetragenen Verein sei gesetzlich nicht vorgesehen und würde dem klaren Willen des Gesetzgebers widersprechen.
Das OLG betont, dass der nicht eingetragene Verein unter seinem Namen im Grundbuch eingetragen werden könne, ohne dass die Namen der einzelnen Mitglieder hinzugefügt werden müssen. Die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, die eine solche Eintragung ablehnte, beruhe auf der alten Rechtslage, die durch das MoPeG grundlegend geändert worden sei.
Erleichterungen für n.e.V. bei Grundstücksgeschäften
Die Entscheidung des OLG Frankfurt bringt für Vereine ohne Rechtspersönlichkeit erhebliche Erleichterungen bei Grundstücksgeschäften. Sie sind nach Ansicht des Gerichts seit dem 01.01.2024 uneingeschränkt grundbuchfähig und können als juristische Einheit unter ihrem Vereinsnamen im Grundbuch eingetragen werden. Eine Eintragung ins Vereinsregister ist hierfür nicht erforderlich. Allerdings handelt es sich bei den Ausführungen des OLG Frankfurt um ein sogenanntes obiter dictum, das keine Bindungswirkung entfaltet. Ob und wie sich der BGH eines Tages zu der Frage der Grundbuchfähigkeit positioniert, bleibt daher abzuwarten. Dennoch geben die Ausführungen des OLG Frankfurt eine Orientierungshilfe.
Vertretungsregelungen in Satzung überprüfen
Für die Praxis bedeutet das: Nicht eingetragene Vereine sollten ihre Satzungen und Vertretungsregelungen überprüfen und klarstellen, wer zur Vertretung bei Grundstücksgeschäften berechtigt ist. So können sie rechtssicher auftreten und Grundstücksgeschäfte ohne unnötige Hürden abwickeln.
Wenn Sie Fragen zur Gestaltung der Satzung oder zur Vertretung Ihres Vereins bei Grundstücksgeschäften haben oder wissen möchten, wie Sie die neuen Möglichkeiten des MoPeG optimal für Ihren Verein nutzen können, stehen Ihnen die Experten unseres NPO-Teams gerne für eine individuelle Beratung zur Verfügung.
OLG Frankfurt, Beschluss v. 10.10.2024, 20 W 186/24
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Anwalt für Vereinsrecht & Verbandsrecht
