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Neue Steuervorteile für Investoren: Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau

Neue Steuervorteile für Investoren: Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau

In den ersten 4 Jahren können insgesamt bis zu 28 % der förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuerlich berücksichtigt werden.

Nach einem holprigen Weg ist sie da: die neue steuerliche Förderung des Mietwohnungsneubaus! Diese ist Teil der sogenannten Wohnraumoffensive der Bundesregierung, mit welcher insgesamt 1,5 Millionen neue Wohnungen und Eigenheime zusätzlich gebaut werden sollen. Die neue Förderung soll insbesondere dazu beitragen, dass mehr Menschen mit geringem und mittlerem Einkommen an bezahlbaren Wohnraum gelangen und reiht sich damit in die Vielzahl bereits bestehender Förderprogramme zum sozialen Wohnungsbau und für energieeffiziente Neubauten ein.

5 Prozent Sonderabschreibung auf Mietwohnungen für 4 Jahre

Die neue Regelung ermöglicht es, zusätzlich zur regulären Abschreibung im Jahr der Anschaffung oder Errichtung in den folgenden drei Jahren Sonderabschreibungen bis zu 5 % jährlich in Anspruch zu nehmen. Damit können in den ersten vier Jahren insgesamt bis zu 28 % der förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuerlich berücksichtigt werden.

Die „neuen Wohnungen“ müssen durch Baumaßnahmen hergestellt oder bis Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft werden.

Die Förderung wird rückgängig gemacht, wenn die begünstigte Wohnung innerhalb der ersten zehn Jahre steuerfrei veräußert wird. Dies kann z.B. bei neuen Wohnungen auf langfristig gehaltenen Grundstücken im Privatvermögen der Fall sein.

Auch können durch die Förderung entstehende negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bei der Festsetzung der Vorauszahlungen bzw. im Lohnsteuerermäßigungsverfahren bereits im Jahr der Anschaffung oder Herstellung berücksichtigt werden.

Bemessungsgrundlage – maximal 2.000 Euro/m² – Ausschluss bei 3.000 Euro/m²

Begünstigungsfähig sind nur die Kosten, soweit sie zur Anschaffung oder Herstellung einer neuen Wohnung einschließlich der zur Wohnung gehörenden Nebenräume entstehen, maximal allerdings 2.000 Euro/m². Aufwendungen für das Grundstück und für die Außenanlage sind nicht begünstigt genauso wie Flächen, die eigen- bzw. fremdbetrieblich oder zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden.

Die Förderung ist ausgeschlossen, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 3.000 Euro/m² übersteigen. Diese Grenze darf auch innerhalb der vier Jahre durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten nicht überschritten werden.

Wohnraum muss erstmalig geschaffen werden

Erforderlich ist, dass „neue Wohnungen“ selbstständige Wohnungen (mind. 23m², mit Küche, Bad etc. und eigenem Zugang) sind sowie erstmalig und damit neu geschaffen werden bzw. durch Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden Wohnungen erstmals entstehen.

Bauantrag bzw. -anzeige zwischen dem 31.08.2018 und dem 01.01.2022

Weiterhin ist erforderlich, dass der Bauantrag oder die Bauanzeige zwischen dem 31.08.2018 und dem 01.01.2022 gestellt wird bzw. gestellt worden ist. Die Sonderabschreibungen können damit auch in Anspruch genommen werden, wenn die Fertigstellung nach dem 31.12.2021 erfolgt. Die Möglichkeit der Sonderabschreibung endet aber mit Ablauf des Jahres 2026, womit die Mietwohnungen zur vollen Inanspruchnahme der Förderung spätestens im Jahr 2023 fertig gestellt werden müssen.

10 Jahre entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken

Die „neue Wohnung“ muss mindestens zehn Jahre nach Anschaffung oder Errichtung, der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Dabei ist es unproblematisch, wenn die Wohnung vorübergehend leer steht, aber für Wohnzwecke bereitgehalten wird oder die Überlassung der Wohnung aus betrieblichen Gründen an z.B. Hausmeister oder Fachpersonal erfolgt. Jedoch muss darauf geachtet werden, dass der Mietzins nicht weniger als zwei Drittel der ortsüblichen Miete beträgt.
Kein Wohnzweck in diesem Sinne ist die lediglich vorübergehende Beherbergung von Personen, wie es z.B. bei Ferienwohnungen der Fall ist.

Vorbehalt: De-minimis-Verordnung

Die Förderung wird nur gewährt, soweit die Voraussetzungen der sog. De-minimis-Verordnung vorliegen. Unter anderem darf hiernach der Gesamtbetrag (aller!), der einem einzigen Unternehmen gewährten De-minimis-Beihilfen, in einem Zeitraum von drei Jahren 200.000 Euro nicht übersteigen.

Unsere erfahrenen Anwälte beraten Sie gerne umfassend zur steuerlichen Optimierung Ihres Privat- und Immobilienvermögens. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!

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Boris Piekarek

Boris Piekarek

Rechtsanwalt Boris Piekarek ist darauf spezialisiert, rechtliche und steuerliche Vermögenskonzepte und Rechtformgestaltungen für Unternehmer, Immobilieneigentümer und vermögende Privatpersonen zu entwerfen.

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