Drei aktuelle Urteile des Bundesgerichtshofs machen deutlich: Im Maklergeschäft können vermeintlich clevere Provisionsmodelle und standardisierte Vertragsklauseln teuer werden. In einem Fall musste ein Makler die gesamte Courtage zurückzahlen, weil die Vertragsgestaltung einer gesetzlichen Vorgabe nicht standhielt. Die folgende Übersicht erklärt die drei Fälle wie sie sich in der Praxis zugetragen haben und zeigt, was Sie als Makler daraus mitnehmen sollten.
Fall 1: Käufer trägt die gesamte Provision – und bekommt alles zurück (BGH, 06.03.2025)
Der Makler war in diesem Fall vom Verkäufer beauftragt. Im Zuge der Kaufpreisgestaltung wurde der Kaufpreis um den Betrag der Maklerprovision abgesenkt; gleichzeitig verpflichtete sich der Käufer zur Zahlung einer gleich hohen „Käufercourtage“. Der Verkäufer entrichtete am Ende keine Provision. Der BGH wertete diese Gestaltung als unzulässige Umgehung des gesetzlichen Gebots, das bei einseitiger Beauftragung durch den Verkäufer eine hälftige Kostenteilung zwischen beiden Parteien vorschreibt. Die Provisionsvereinbarung wurde insgesamt für unwirksam erklärt. Der Käufer konnte die vollständig gezahlte Courtage zurückfordern; eine Anpassung auf das rechtlich zulässige Maß ließ das Gericht nicht zu.
Fall 2: Maklerin für beide Seiten tätig – aber mit unterschiedlichen Provisionen (BGH, 06.03.2025)
Die Maklerin hatte ihren Auftrag nicht vom Eigentümer selbst, sondern von dessen Ehefrau erhalten. Mit dem Käufer vereinbarte sie zudem eine andere Provisionshöhe als mit der Auftraggeberin auf Verkäuferseite. Das Gesetz schreibt bei Doppelmaklerschaft ausdrücklich vor, dass von beiden Seiten die gleiche Provision vereinbart werden muss. Der BGH bestätigte, dass diese Vorgabe auch gilt, wenn der Auftrag nicht vom Eigentümer persönlich, sondern von einem Dritten erteilt wird. Da die Provisionen auf beiden Seiten unterschiedlich hoch waren, erklärte das Gericht den Maklervertrag für unwirksam. Der Provisionsanspruch entfiel vollständig. Darüber hinaus stellte der BGH klar, dass ein Einfamilienhaus mit einem kleinen Büroanbau weiterhin als Einfamilienhaus im Sinne der gesetzlichen Maklervorschriften einzuordnen ist.
Fall 3: Reservierungsgebühr ohne Gegenleistung – Rückzahlungspflicht (BGH, 20.04.2023)
Nach Abschluss des Maklervertrags vereinbarten die Parteien einen separaten „Reservierungsvertrag“, für den der Interessent eine Gebühr entrichtete. Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklers schlossen eine Rückzahlung dieser Gebühr ausnahmslos aus. Der BGH erklärte die Klausel für unwirksam. Eine Reservierungsgebühr, der kein messbarer Vorteil für den Kunden gegenübersteht, etwa ein verbindlicher Rückzug des Objekts vom Markt, kommt wirtschaftlich einer erfolgsunabhängigen Provision gleich. Das steht im Widerspruch zum Grundsatz des Maklerrechts, wonach der Provisionsanspruch an den Vermittlungserfolg geknüpft ist. Die gezahlte Gebühr war zu erstatten; Klauseln dieser Art in Standard-AGB halten einer gerichtlichen Überprüfung nicht stand.
Checkliste: Was Immobilienmakler jetzt prüfen sollten
Die drei Entscheidungen verdichten sich zu einem klaren Handlungsrahmen. Die folgende Checkliste gibt einen Überblick über die wesentlichen Prüfpunkte:
Vertragsgestaltung
✅ Textform sicherstellen: Maklerverträge über Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern müssen in Textform (§ 656a BGB) geschlossen werden. Konkludente Absprachen sind unwirksam. Formnachweise sollten frühzeitig dokumentiert werden.
✅ Doppelmakler offenlegen: Die Tätigkeit für beide Seiten sollte stets offengelegt und identische Provisionshöhen vereinbart werden; andernfalls droht der vollständige Verlust des Provisionsanspruchs.
✅ AGB-Compliance: Klauseln sind am Leitbild des erfolgsabhängigen Maklerlohns auszurichten; erfolgsunabhängige Vergütungsversprechen in AGB sind unzulässig.
Provisionsmodelle
✅ Parität wahren: Innen-, Außen- und geteilte Provision sind grundsätzlich möglich. Bei beiderseitiger Beauftragung müssen die Provisionshöhen identisch sein.
✅ Erfolgsbezug absichern: Die Fälligkeit sollte an den wirksamen Hauptvertragsabschluss geknüpft und erfolgsunabhängige Pauschalen vermieden werden.
✅ Dokumentation der Gleichbehandlung: Angebote und Bestätigungen sollten die identische Provisionshöhe beider Seiten klar ausweisen. Bei Doppelmakler-Konstellationen ist die schriftliche Bestätigung beider Parteien einzuholen.
Reservierungsabsprachen
✅ Zurückhaltend einsetzen: Entgeltliche Reservierungsgebühren in AGB sind regelmäßig unwirksam, wenn keine nennenswerte Gegenleistung erbracht wird.
✅ Individuelle Vereinbarung statt AGB: Reservierungsentgelte sollten möglichst individuell ausgehandelt, Vorteile konkret benannt (z.B. verbindlicher Angebotsstopp) und Rückzahlungsregelungen fair ausgestaltet werden.
✅ Widerrufsrecht beachten: Bei Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen abgeschlossenen Verträgen wird empfohlen, korrekt über das Widerrufsrecht zu belehren und Nachweise zu organisieren.
Quick-Wins für die Praxis
✅ Muster aktualisieren: Überprüfen Sie Maklerverträge, Doppelmakler-Hinweise, Provisionsklauseln und Reservierungsformulare auf Textform, Parität und AGB-Festigkeit.
✅ Prozess-Check Widerrufsbelehrung: Sichern Sie sich technisch und organisatorisch ab (Empfangsbestätigungen, CRM-Nachweise).
✅ Deal-Dokumentation: Legen Sie bei geteilten Provisionen beiderseitige Bestätigungen zur identischen Provisionshöhe ab und halten Sie bei Reservierungen Vorteile und Gegenleistung konkret fest.
So können Makler Haftungsrisiken vermeiden
Die jüngste BGH-Rechtsprechung schärft die Anforderungen an Provisionsmodelle und Vertragsgestaltung im Maklerrecht erheblich. Umgehungsversuche beim Halbteilungsgrundsatz, Ungleichgewichte beim Doppelmakler und AGB-basierte Reservierungsgebühren sind mit erheblichen Haftungsrisiken verbunden. Makler und ihre Auftraggeber sollten bestehende Vertragsmuster und Prozesse zeitnah auf den Prüfstand stellen.
Prüfen Sie jetzt Ihre Maklerverträge und sichern Sie Ihre Provision ab! Unsere erfahrenen Anwälte sind Ihnen dabei gerne behilflich.
