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Immobilieninvestitionen: Steuerpflichtiger Geschäftsbetrieb ohne eigene Veräußerung von Objekten

Der BFH hatte sich erneut mit der Abgrenzung von ertragsteuerfreier Vermögensverwaltung zu steuerpflichtigen Immobilieninvestitionen zu beschäftigen. Wieder einmal ist dabei deutlich geworden, dass eine Aufteilung der Immobiliengeschäfte in gewerblich und vermögensverwaltend sehr gefährlich und nur schwer möglich ist. Die Beteiligungen an gewerblichen Investments und vermögensverwaltenden Immobiliengesellschaften werden bei der NPO nämlich zusammengerechnet und können so auch ohne jede Objektveräußerung durch die Organisation selbst zur uneingeschränkten Steuerpflicht für alle Immobilieninvestitionen führen.

Vermögensverwaltung und wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb

Für Nonprofit-Organisationen geht es um die Frage, ob Einkünfte aus Immobilieninvestitionen noch zur ertragsteuerfreien Vermögensverwaltung gehören oder aber ob sie bereits einen steuerpflichtigen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb begründen. Entscheidend ist dabei, ob bei der Investition die Erzielung von Mieteinnahmen (dann Vermögensverwaltung) oder aber die Realisierung von Wertsteigerungen aus einem Weiterverkauf (dann steuerpflichtiger wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb) im Mittelpunkt steht. Die Rechtsprechung vermutet Letzteres, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte angeschafft und veräußert wurden (sog. 3-Objekt-Grenze, zu den Einzelheiten siehe HIER sowie Winheller, ZStV 2010, 233 f.). Wichtig: Die Richter nehmen nicht nur selbst gehaltene Immobilien in den Blick, sondern rechnen unter gewissen Voraussetzungen auch die Geschäfte aus Fondsbeteiligungen mit hinzu.

Berücksichtigung von Objektveräußerungen beim Gesellschafter

Objektveräußerungen Dritter werden beispielsweise dann berücksichtigt, wenn der Gesellschafter an mehreren vermögensverwaltenden Immobilienpersonengesellschaften beteiligt ist. Auf diese Weise kann eine Nonprofit-Organisation plötzlich einen steuerpflichtigen gewerblichen Grundstückshandel betreiben, ohne jemals selbst ein Objekt verkauft zu haben. Hintergrund dieser Zurechnung: Es soll verhindert werden, dass Investoren die 3-Objekt-Grenze durch eine Verteilung der Immobilien auf verschiedene – jeweils für sich vermögensverwaltende – Personengesellschaften unterlaufen. In die Zusammenrechnung mit einbezogen werden dabei auch Beteiligungen an gewerblich tätigen Personengesellschaften, wie der BFH jetzt entschied: Eine Veräußerung durch eine vermögensverwaltende Gesellschaft, die zeitlich mit Transaktionen im Rahmen der gewerblichen Immobiliengesellschaft zusammenfällt, kann damit gleichfalls die 3-Objekt-Grenze überschreiten und so zur Steuerpflicht insgesamt führen. Der Steuerpflichtige kann also seine Beteiligung an einer vermögensverwaltend tätigen Gesellschaft nicht in der Weise abschirmen, dass die Steuerpflicht nur seine daneben gehaltene Beteiligung an einer unstreitig gewerblich tätigen Gesellschaft erfasst.

Hinweis: Wenn sie an Immobilienfonds beteiligt sind, bewegen sich NPOs schnell an der Grenze zur Steuerpflicht sämtlicher Immobiliengeschäfte. Eine Aufteilung in steuerpflichtigen Grundstückshandel und vermögensverwaltende Immobilienanlage gelingt nicht. Direkte wie indirekte Immobilieninvestments sollte daher gut und langfristig geplant werden.

BFH, Urteil v. 22.08.2012, Az. X R 24/11.

Stefan Winheller

Stefan Winheller

Rechtsanwalt Stefan Winheller ist auf das Recht der Nonprofit-Organisationen spezialisiert. Er berät und vertritt gemeinnützige Verbände, Wirtschafts- und Berufsverbände, gemeinnützige GmbHs und Genossenschaften sowie Stiftungen und sonstige Nonprofit-Organisationen, insb. auch religiöse Körperschaften.

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