Gerade für Immobilienbesitzer hat die Abzugsfähigkeit von Kosten für bauliche Maßnahmen eine große Bedeutung. Dass sich die steuerliche Berücksichtigungsfähigkeit von Erhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen als recht kompliziert gestaltet, zeigt die Rechtsprechung aus der jüngsten Vergangenheit: Mit seinem Urteil vom 14.06.2016 hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen gehören, die im Rahmen einer Instandsetzung und Modernisierung im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes anfallen.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören gemäß Einkommensteuergesetz (EStG) auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten). Diese Kosten sind nur im Wege der jährlichen Absetzung für Abnutzung als Kosten zu berücksichtigen.
Prüfung der 15-Prozent-Grenze
Zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten zählen sowohl originäre Aufwendungen zur Herstellung der Betriebsbereitschaft durch Wiederherstellung funktionstüchtiger Gebäudeteile sowie Aufwendungen für eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung des Gebäudes.
Der BFH hat nun entschieden, dass auch Schönheitsreparaturen zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten gehören. Bisher hatte das Gericht einen engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang der Reparaturen mit den Modernisierungsmaßnahmen gefordert.
Einheitliches Gebäude vs. selbstständiger Gebäudeteil
Der BFH hat weiter klargestellt, dass es bei der Prüfung der 15-Prozent-Grenze bei einem aus mehreren Einheiten bestehenden Gebäude nicht auf das gesamte Gebäude ankommt, sondern auf den jeweiligen selbstständigen Gebäudeteil. Dieser Grundsatz gilt allerdings nur, wenn die Gebäudeteile unterschiedlich genutzt werden bzw. unterschiedlichen Funktionen dienen.
Bedeutung für die Praxis
Bei der Prüfung, ob anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen, muss besonders auf eine korrekte und genaue Ermittlung geachtet werden. Dies hat für Eigentümer von Immobilien eine große Bedeutung: Werden Ausgaben getätigt, die keine anschaffungsnahen Herstellungskosten sind, sind diese in vollem Umfang als Erhaltungsaufwendungen abzugsfähig. Somit kann die richtige Gestaltung zu einer erheblichen Steuerersparnis führen.
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BFH Urteile vom 14.06.2016 – IX R 25/14, IX R 15/15 und IX R 22/15
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