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Bauliche Maßnahmen an Immobilien – weitere Verschärfung für die direkte Abzugsfähigkeit von Schönheitsreparaturen

Gerade für Immobilienbesitzer hat die Abzugsfähigkeit von Kosten für bauliche Maßnahmen eine große Bedeutung. Dass sich die steuerliche Berücksichtigungsfähigkeit von Erhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen als recht kompliziert gestaltet, zeigt die Rechtsprechung aus der jüngsten Vergangenheit: Mit seinem Urteil vom 14.06.2016 hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen gehören, die im Rahmen einer Instandsetzung und Modernisierung im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes anfallen.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören gemäß Einkommensteuergesetz (EStG) auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten). Diese Kosten sind nur im Wege der jährlichen Absetzung für Abnutzung als Kosten zu berücksichtigen.

Prüfung der 15-Prozent-Grenze

Zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten zählen sowohl originäre Aufwendungen zur Herstellung der Betriebsbereitschaft durch Wiederherstellung funktionstüchtiger Gebäudeteile sowie Aufwendungen für eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung des Gebäudes.

Der BFH hat nun entschieden, dass auch Schönheitsreparaturen zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten gehören. Bisher hatte das Gericht einen engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang der Reparaturen mit den Modernisierungsmaßnahmen gefordert.

Einheitliches Gebäude vs. selbstständiger Gebäudeteil

Der BFH hat weiter klargestellt, dass es bei der Prüfung der 15-Prozent-Grenze bei einem aus mehreren Einheiten bestehenden Gebäude nicht auf das gesamte Gebäude ankommt, sondern auf den jeweiligen selbstständigen Gebäudeteil. Dieser Grundsatz gilt allerdings nur, wenn die Gebäudeteile unterschiedlich genutzt werden bzw. unterschiedlichen Funktionen dienen.

Bedeutung für die Praxis

Bei der Prüfung, ob anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen, muss besonders auf eine korrekte und genaue Ermittlung geachtet werden. Dies hat für Eigentümer von Immobilien eine große Bedeutung: Werden Ausgaben getätigt, die keine anschaffungsnahen Herstellungskosten sind, sind diese in vollem Umfang als Erhaltungsaufwendungen abzugsfähig. Somit kann die richtige Gestaltung zu einer erheblichen Steuerersparnis führen.

Unser erfahrenes Team von Steuerberatern und Anwälten ist Ihnen bei steuerlichen Fragen rund um Immobilien gerne behilflich.

BFH Urteile vom 14.06.2016 – IX R 25/14, IX R 15/15 und IX R 22/15

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Risiken bei Immobilientransaktionen

Caroline Heller

Caroline Heller

Caroline Heller ist als Steuerberaterin an unserem Hauptstandort in Frankfurt am Main tätig. Sie betreut nationale und internationale gewerbliche Mandanten verschiedener Branchen, Größen und Rechtsformen sowie Privatpersonen in allen steuerlichen und betriebswirtschaftlichen Fragestellungen.

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