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Fehlerhafter Prospekt eines Immobilienfonds: Anlageberater haftet!

Der Prospekt ist eine wichtige Grundlage für die Anlageentscheidung des Käufers. Dementsprechend muss das Schriftstück auch alle wesentlichen Angaben enthalten, die dem Käufer bzw. Anleger ein zutreffendes Urteil über das Produkt ermöglichen. Dies ist jedoch nicht immer der Fall. Dann stellt sich die Frage, wer für die finanziellen Verluste haftet, die der Käufer erleidet.

Verantwortliche des Prospekts können in Haftung genommen werden

Trotz einer Flut von Kapitalanlageprozessen in den letzten Jahren, sind die Grundlagen der Haftung aus Prospekten immer noch unklar.

Meistens haftet derjenige, der für die Prospekte verantwortlich ist.

Für fehlerhafte Prospekte bzw. fehlerhafte Informationen in Prospekten, können aber auch diejenigen in Anspruch genommen werden, die für die einzelnen Informationen in den Prospekten Verantwortung tragen müssen. Dies sind meistens Gründungsgesellschafter oder Fondsgesellschaften. Der Kapitalanleger muss jedoch nachweisen, dass er in Kenntnis des Prospektfehlers, die von ihm erworbene gezeichnete Kapitalanlage nicht gezeichnet hätte.

Auch Anlageberater und Anlagevermittler können haften

Aber auch Anlageberater und Anlagevermittler, die an der Zusammenstellung der Prospekte nicht mitgewirkt haben und für den Inhalt nicht verantwortlich sind, können in Anspruch genommen werden. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Berater oder Vermittler die Informationen des Produkts unrichtig oder unvollständig vermittelt, oder aber das Prospekt erst bei Abschluss des Geschäfts übergibt.

Auch besteht für die Berater und Vermittler eine Pflicht, die Prospekte zu prüfen, bevor sie die Produkte samt Prospekte ihren Kunden anbieten. Diese Pflicht besteht vor allem, weil die Prospekte einen wesentlichen Teil des verkauften Produkts darstellen.

OLG Karlsruhe zur Haftung des Anlageberaters

Dass der Anlageberater bei einem fehlerhaften Prospekt eines Immobilienfonds haften muss, entschied das OLG Karlsruhe Anfang 2014 (Urteil vom 30.01.2014 – 9 U 159/11). Im zugrunde liegenden Fall hatte der beklagte Anlageberater der Klägerin und ihrem Ehemann geraten, Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds zu erwerben. Problematisch war dabei, dass die Eheleute nicht über die mangelnde Fungibilität (Ersetzbarkeit) der Beteiligung aufgeklärt worden sind. Der Beklagte hingegen trug vor, dass er die Erwerber unter Verwendung der Angaben des Produktprospekts aufgeklärt hätte. Er hätte die Kläger über die bestehenden Chancen und Risiken informiert, Grundlage dafür waren jedoch auch die Prospektangaben.

Das Entscheidende in diesem Fall war, dass die Darstellung des Prospekts im Kapitel „Chancen und Risiken“ fehlerhaft war und die mangelnde Fungibilität der Beteiligung verschleierte. Da die mündliche Beratung gerade auf den Angaben im Prospekt zurückzuführen war, war auch davon auszugehen, dass die mündliche Beratung an sich fehlerhaft war. Die Frage, ob und zu welchen Konditionen eine Beteiligung unter Umständen veräußert werden kann, gehört jedoch zu den wesentlichen Informationen, die ein Anleger benötigt, um seine Kaufentscheidung zu treffen. Dass die Beratung und die Prospekte diese Informationen enthalten müssen, ist in der Rechtsprechung schon lange anerkannt. Das Gericht verurteilte den Beklagten unter anderem zum Schadensersatz.

Weiterhin wurde dementsprechend Folgendes in den Leitsätzen aufgeführt: Die Prospekte müssen den Anlegern die fehlende Fungibilität erläutern. Nur Hinweise, wie zum Beispiel: „ein Geschäftsanteil ist jederzeit veräußerlich“ ist dabei nicht ausreichend. Der Berater muss die Prospekte jedoch auch prüfen. Wenn der Berater im Beratungsgespräch nicht auf für ihn erkennbare Prospektmängel hinweist, ist er dem Anleger zum Schadensersatz verpflichtet.

Fehler im Prospekt müssen dem Berater auffallen

Wichtig ist, dass Anlageberater und Vermittler die Verkaufsprospekte prüfen, bevor sie die Produkte vermitteln. Offensichtliche Fehler oder Fehler die einem solchen Berater auffallen müssen sind von ihm entsprechend zu erläutern. Andernfalls kann sich der Berater haftbar machen.

Weitere Informationen zur Haftung und Maklerhaftung

Dr. Annette Wagemann

Dr. Annette Wagemann

Dr. Annette Wagemann ist Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht und berät Unternehmen und deren Manager umfassend zu wirtschaftsrechtlichen Fragestellungen. Bei WINHELLER ist sie auf die rechtliche Strukturierung von Geschäftsmodellen, Corporate Governance und Compliance spezialisiert.

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