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Einzeln erlaubte Vertragsklauseln können zusammen unzulässig sein

Einzeln erlaubte Vertragsklauseln können zusammen unzulässig seinWer in Deutschland Geschäftsräume mieten oder vermieten will, muss dabei auch allgemeine Geschäftsbedingungen akzeptieren bzw. formulieren. Aber Achtung: Einzelne Vertragsklauseln, die bislang nach deutschem AGB-Recht einzeln zulässig waren, können zusammengenommen durchaus unzulässig sein.

Sortimentsbindung unzulässig bei fehlendem Konkurrenzschutz

Am 26.02.2020 hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass in einem formularmäßigen Mietvertrag die Vereinbarung einer Betriebspflicht mit Sortimentsbindung einerseits und der Ausschluss eines Konkurrenz-, Sortiments- und Branchenschutzes andererseits mit AGB-Recht unvereinbar sind.

AGB-Klauseln einzeln zulässig, nicht jedoch zusammen

Mieter war der Betreiber eines auf Kartoffelspeisen spezialisierten Fast-Food-Restaurants, das in einem Einkaufszentrum angesiedelt war.

Der BGH stellt zwar fest, dass jede Klausel für sich zulässig sei, wie er selbst in der Vergangenheit festgestellt hatte. Die kumulative Vereinbarung solcher Klauseln stelle jedoch eine unangemessene Benachteiligung (§ 307 BGB) dar.

Zur Begründung führt der BGH an, dass durch die Kumulierung der Klauseln die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet sei.

Eine Hauptleistungspflicht des Vermieters sei die ungestörte Gebrauchsüberlassung der Mietsache, was auch einen vertragsimmanenten Konkurrenzschutz umfasse. Entgegen einer vereinzelten Auffassung in Literatur und Rechtsprechung gälte dies auch für ein Einkaufszentrum. Es gebe keinen Grund, die Situation hier anders zu beurteilen als in einer herkömmlichen Geschäftsstraße.

Nicht jeder Gewerbemieter muss Sortimentsüberschneidung hinnehmen

Im Übrigen sei es eine Frage des Einzelfalls, wie z.B. des Betriebskonzepts und der Größe des Einkaufszentrums, ob ein Mieter Sortimentsüberschneidungen hinnehmen müsse. Werde dem Mieter zusätzlich noch eine Betriebspflicht mit Sortimentsbindung auferlegt, könne der Vermieter Konkurrenzunternehmen in unmittelbarer Nachbarschaft des Mieters ansiedeln. Dadurch aber gerieten sein Umsatz und seine Geschäftskalkulation in Gefahr, ohne dass er die Möglichkeit hätte, sich durch Veränderung des Angebots oder – zur Kostenreduktion – durch Verkürzung seiner Betriebszeiten anzupassen. Das stelle eine unangemessene Benachteiligung gem. § 307 BGB dar mit der Folge der Unwirksamkeit der Klauseln.

Alle Verträge vom BGH-Urteil betroffen

Was der BGH für Gewerberaummietverträge entschieden hat, gilt im Grundsatz aber auch für andere Verträge: Vertragsklauseln, die für sich genommen zulässig sein mögen, können zusammengenommen unzulässig sein.

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Es empfiehlt sich deshalb, Verträge und AGBs stets vorab durch einen Anwalt für Vertragsrecht prüfen zu lassen. Gern stehen wir Ihnen dabei mit Rat und Tat zur Seite. Kommen Sie gern auf uns zu.

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Thomas Schwab

Thomas Schwab

Rechtsanwalt Thomas Schwab ist für WINHELLER überwiegend im Bereich des allgemeinen Zivil- und Vertragsrechts, des Gesellschaftsrechts, des Handelsrechts, des Erbrechts und des internationalen Wirtschaftsrechts tätig.

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