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Coronavirus: Müssen Gewerbetreibende weiterhin Miete zahlen?

Müssen Gewerbe trotz Corona weiter Miete zahlen?Viele Gewerbetreibende dürfen ihre Ladengeschäfte in Deutschland nicht mehr öffnen, weil das Ansteckungsrisiko zu groß ist.

Paradoxerweise lehnen einige Behörden, die für Entschädigungen nach dem Infektionsschutzgesetz zuständig sind, von Betroffenen gestellte Entschädigungsanträge ab. Es stellt sich somit die Frage, was betroffene Unternehmen tun können.

Zulässigkeit der behördlichen Maßnahmen prüfen

Es mehren sich inzwischen Stimmen, die die Beschränkungen des öffentlichen Lebens für rechtswidrig halten, weil die Behörden zum einen die Maßnahmen falsch begründen, zum anderen die Rechtsgrundlage für diverse Einschränkungen mindestens fraglich ist. Eine Möglichkeit wäre somit, überprüfen zu lassen, ob die Einschränkungen rechtmäßig sind.

Zwar sind die Motive aus gesamtgesellschaftlicher Sicht für die Einschränkungen nachvollziehbar und grundsätzlich zu begrüßen, allerdings müssen staatliche Einschränkungen immer rechtmäßig sein. Schon alleine, um Entschädigungsansprüche effektiv durchsetzen zu können, ist daher die Klärung der Maßnahmen in einigen Fällen sinnvoll.

Entschädigungen prüfen

Selbst wenn rechtmäßige Maßnahmen vorliegen, so sind Gewerbetreibende nicht völlig schutzlos. Sie können – sofern es sich um Maßnahmen nach dem Infektionsschutzgesetz handelt – grundsätzlich Entschädigungen nach dem Infektionsschutzgesetz verlangen. Es kristallisiert sich heraus, dass offenbar bei Ladenschließungen zum Schutz der Bevölkerung insgesamt – ohne einen konkreten Verdacht – die Behörden einen Entschädigungsanspruch ablehnen.

So einfach ist dies unserer Auffassung nach nicht. Werden Maßnahmen zum Schutz der Bevölkerung ergriffen und Ladenschließungen rechtmäßig angeordnet, können unter Umständen Gewerbetreibende Entschädigungsansprüche geltend machen.

Leider sind die Zuständigkeiten nach dem Infektionsschutzgesetz ein Flickenteppich und auch die jeweiligen Maßnahmen (und deren Begründung) unterschiedlich. Daher kommt es auf den Einzelfall an, ob ein Anspruch besteht.

Miete kürzen wegen der Coronakrise?

Die behördlichen Maßnahmen richten sich derzeit an die Gewerbetreibenden selbst. Grundsätzlich – auch aufgrund üblicher Vereinbarungen in den Mietverträgen – stellen daher die derzeitigen Verbote keinen Mietmangel dar und berechtigten daher nicht zu einer Mietminderung.

Entfällt die Mietzahlungspflicht?

Allerdings enthalten unserer Erfahrung nach viele gewerbliche Mietverträge Vereinbarungen bzw. Erwähnungen, zu welchem genauen Zweck die Anmietung erfolgt. Dies ist aus Vermietersicht schon deshalb wichtig, damit der Mieter nicht über den vereinbarten Zweck hinausgeht. Dieser Umstand hilft den Mietern möglicherweise in der Krise, weil bei behördlichen Verboten nunmehr die Durchführung des Vertrags dem Vermieter unmöglich (§ 275 BGB) ist. Rechtsfolge davon ist dann, dass die Gegenleistungspflicht, also die Mietzahlung, entfällt.

Anpassung des Mietvertragsertrags (Reduzierung der Miete oder Aufhebung des Vertrags)

Die Gewerbetreibenden befinden sich derzeit in einer besonderen Situation, für die weder der Vermieter noch der Mieter etwas kann. Solche besonderen Situationen hat die Rechtsprechung – auch aufgrund schon diverser Extremsituationen – zum Anlass genommen, salomonische Lösungen zu finden. Eine Kodifizierung einer solchen Lösung findet sich in § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage).

Vereinfacht ausgedrückt bedeutet die Regelung, dass, wenn aufgrund unvorhergesehener Umstände, die nicht eindeutig der Risikosphäre einer Vertragspartei zuzuordnen sind, die Vertragsdurchführung unzumutbar wird und beide Vertragsparteien (stillschweigend) diese Geschäftsgrundlage (keine Epidemie) dem Vertrag zugrunde gelegt haben, primär eine Anpassung des Vertrags verlangt werden kann (Mietreduzierung, Stundung, etc.).

Sollte dies nicht möglich sein, so kann der Vertrag sogar aufgehoben werden. Da jedoch die Störung der Geschäftsgrundlage von diversen individuellen Faktoren abhängt (Was wurde im Vertrag genau vereinbart? Welche behördlichen Maßnahmen wurden verhängt? Hat sich die wirtschaftliche Situation erheblich verändert?), müssen die Handlungsoptionen und Ansprüche individuell geprüft werden.

Wir empfehlen, zunächst auf den Vertragspartner zuzugehen und eine einvernehmliche Lösung zu finden. Schließlich hätte auch der Vermieter nichts davon, wenn sein Mieter insolvent geht, weil es derzeit schwierig ist, andere gewerbliche Mieter zu finden, die bereit sind, Mieten zu zahlen, die vor der Krise üblich waren.

Weitere rechtliche Möglichkeiten (Kurzarbeit, betriebsbedingte Kündigungen, Anpassung bzw. Kündigung von (Liefer-)Verträgen)

Über die weiteren rechtlichen Möglichkeiten (Kurzarbeit, betriebsbedingte Kündigungen, Anpassungen bzw. Kündigung von (Liefer-)Verträgen haben wir in unserem Blog bereits berichtet. Es gibt somit einige Instrumente, um die Liquidität von betroffenen Unternehmen zu sichern.

Wir prüfen Ihren gewerblichen Mietvertrag

Sollten Sie von der Krise betroffen sein und ihren gewerblichen Mietvertrag prüfen lassen wollen, stehen wir Ihnen dafür gerne zur Verfügung. Auf Wunsch können wir auch mit Ihrem Vertragspartner über eine Anpassung des Vertrags, insbesondere zur Reduzierung der Miete, verhandeln. Wenn Sie als Vermieter betroffen sind, prüfen wir gerne für Sie, ob Ihr Mieter eine Vertragsanpassung verlangen kann. Hier können Sie uns kontaktieren.

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Bartosz Dzionsko

Bartosz Dzionsko

Bartosz Dzionsko ist Rechtsanwalt am Frankfurter Standort bei WINHELLER. Seine Schwerpunkte liegen in den Bereichen Gemeinnützigkeitsrecht, Steuerstrafrecht, Unternehmenssteuerstrafrecht sowie Zollrecht.

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