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Bewertungsvorschriften: Erhöhung der Erbschaft- und Schenkungsteuer für Immobilien droht zum 31.12.2022

Bwertungsgesetz für Immobilien wird geändert

Ausgangslage: Höhe der Steuer hängt vom steuerlichen Wert der Immobilien ab

Der steuerlich relevante Wert einer geschenkten oder vererbten Immobilie richtet sich nach dem Bewertungsgesetz. Dort findet meist das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren Anwendung. Das Vergleichswertverfahren kommt kaum zum Zuge.

Auf Basis des so berechneten Wertes bestimmt sich die Höhe der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Die zugrunde liegenden Werte muss der Beschenkte oder Erbe im Rahmen einer Steuererklärung ermitteln und dem Finanzamt zur Entscheidung vorlegen.

Die steuerliche Bewertung von Immobilien war in den letzten Jahren häufig niedriger als der am Markt erzielbare Verkaufspreis. Der Gesetzgeber möchte diese Abweichung nunmehr eindämmen, nicht zuletzt, um höhere Steuern zu generieren.

Das plant der Gesetzgeber im neuen Bewertungsgesetz

Nachdem bereits die Immobilienwertverordnung geändert wurde, plant der Gesetzgeber, nun auch Änderungen im Bewertungsgesetz vorzunehmen. Das Bewertungsgesetz wird in seiner neuen Form zum Teil zu drastisch höheren Immobilienwerten in der schenkungsteuerlichen Berechnung führen und so in vielen Fällen eine erheblich höhere Erbschaft- und Schenkungsteuer nach sich ziehen.

  • Im Ertragswertverfahren werden die gesetzlichen Liegenschaftszinsen gesenkt, die Gesamtnutzungsdauer soll erhöht werden, und die Bewirtschaftungskosten sollen auf niedrigem Niveau pauschaliert werden.
  • Im Sachwertverfahren schlägt der ohnehin gestiegene Baupreisindex zu Buche. Hinzu kommt jetzt ein Regionalfaktor, der insbesondere bei Metropolregionen Auswirkung haben wird. Es wirkt ebenfalls die Erhöhung der Gesamtnutzungsdauer, und es werden außerdem einige sog. Sachwertfaktoren nach oben angepasst. 
  • In beiden Bewertungsverfahren geht es nur um den Gebäudewert. Hinzu kommt der Wert von Grund und Boden, der nach dem Bodenrichtwert bemessen wird. Die Gutachterausschüsse haben in vielen Gegenden in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegene Bodenrichtwerte festgestellt und veröffentlicht. Durch die Veröffentlichung im Bodenrichtwertsystem finden sie Eingang in die steuerliche Wertberechnung.

In Summe dürften auf allen Ebenen Erhöhungen anstehen, die in Musterrechnungen der Verbände und unserer Fachkreise zu Wertaufschlägen im Bereich von 20 bis 30 Prozent führten, in Einzelfällen auch deutlich darüber.

Das können Sie tun, um der Erhöhung aus dem Weg zu gehen

Sollten Sie also ohnehin vorgehabt haben, Ihre Familie am Immobilienportfolio zu beteiligen, dann sollten Sie sich schnell beraten lassen, um bestenfalls noch vor dem Jahreswechsel entsprechende Übertragungen beurkundet zu haben. Hier haben wir mehre Details zur Übertragung von Immobilienvermögen auf die Familie.

Gern beraten wir Sie, wie Sie genau austarierte Übertragungen im Rahmen der Freibeträge vornehmen können und die laufende Einkommensteuerbelastung senken, indem Sie die Progression abmildern, ohne die Entscheidungsmacht aus der Hand zu geben.

Wenn Sie dieses Jahr nicht mehr handeln können, hilft Ihnen nächstes Jahr möglicherweise die Gestaltung mittels Familienstiftung oder die gewerblich geprägte Version einer GmbH & Co. KG.

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Boris Piekarek

Rechtsanwalt Boris Piekarek ist darauf spezialisiert, rechtliche und steuerliche Vermögenskonzepte und Rechtformgestaltungen für Unternehmer, Immobilieneigentümer und vermögende Privatpersonen zu entwerfen.

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